Arrendar un departamento en Cuenca puede ser un proceso confuso y frustrante. Pero, la mayoría de esto se reduce a pequeñas diferencias en nuestras expectativas. Nos sentamos con uno de nuestros corredores de bienes raíces experimentados, Esteban Velez, para conocer sus opiniones sobre los arriendos de departamentos en Cuenca.
Una vez que hayas terminado de leer este artículo, vos tendrás más confianza para asegurar una propiedad en arriendo por tu cuenta o a través de un corredor como Esteban.
¡Vamos a ello!
¿Ya conocés a Esteban?
Esteban Velez - Corredor de Bienes Raíces Experimentado en Cuenca
Esteban Velez es un agente de bienes raíces licenciado con más de 12 años de experiencia como corredor de tiempo completo en Cuenca. Esto es después de que pasó 29 años en EE.UU., que incluyeron educación a nivel universitario y 11 años de experiencia como agente de bienes raíces.
Nuestra primera interacción con Esteban fue como posibles arrendatarios. Habíamos tenido algunas experiencias bastante terribles con agentes antes de conocerlo. La mayoría de los agentes solo se preocupaban por sus ganancias a corto plazo, a menudo a expensas de las relaciones con los clientes a largo plazo. Aquí es donde la ética de Esteban y su pensamiento a largo plazo realmente se destacaron.
Esteban realmente puso nuestras necesidades a corto plazo por encima de las suyas al proporcionarnos consejos que eran directos al punto y que finalmente nos salvaron de unposible contrato de arriendo de pesadilla. No ganó ni un centavo de las horas (y días) de esfuerzo que invirtió en el trato.
Pero, sí ganó nuestro respeto y confianza, por eso estamos muy felices de asociarnos con él como uno de los corredores de bienes raíces clave de YapaTree.
Ok, ahora la entrevista.
1. La ubicación juega el papel más importante en la determinación de precios.
Como la mayoría de los mercados de arriendo, la ubicación tiene la mayor influencia en el precio. Hay barrios deseables y no tan deseables y esto se refleja en el precio del mercado.
Ten cuidado si estás viendo videos de YouTube que muestran arriendos super económicos en Cuenca ya que estos pueden estar ubicados en áreas donde no te sentirás cómodo viviendo. El riesgo aquí es que tus expectativas de encontrar un departamento económico sean muy altas, pero en realidad, es posible que necesites pagar unos cientos de dólares más en arriendo cada mes para encontrar un lugar adecuado.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Los precios en Cuenca se ven muy influenciados dependiendo de la ubicación de la propiedad. Por ejemplo, los departamentos en áreas más deseables como Primero de Mayo y Puertas del Sol van a ser mucho más costosos que en áreas como Totoracocha cerca del aeropuerto.
Ciertamente hay áreas donde los precios simplemente suben bastante. A menudo son propietarios con departamentos en barrios deseables como Ordóñez Lasso, Puertas del Sol y Primero de Mayo que piensan que pueden subir el precio por encima del mercado.
Sin embargo, estos normalmente no se arriendan y el propietario entonces necesita bajar el precio nuevamente a la tasa del mercado.
Si se arriendan, entonces es bastante común que el arrendatario se mude después de uno o dos meses.
Como extranjero que no conoce el mercado de Cuenca, vos estás en riesgo de ser elegido como objetivo por uno de estos propietarios, por lo que normalmente alentamos a los posibles arrendatarios a obtener asesoramiento calificado antes de pagar demasiado por un arriendo.
2. ¿Directrices generales de precios para un departamento de 2 dormitorios sin amueblar en una ubicación conveniente?
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Para ayudar con las expectativas, podés encontrar departamentos de 2 dormitorios sin amueblar en barrios buenos (pero no los más costosos) por $300-$400 por mes.
En barrios menos deseables, departamentos similares pueden encontrarse por $250 - $300.
3. ¿Cuánto extra por un departamento amueblado?
Los departamentos amueblados son muy populares con los extranjeros que están en el proceso de mudarse a Ecuador. Aunque esto tiene mucho sentido desde la perspectiva práctica de que no necesitás gastar tiempo y dinero amueblando tu departamento, el lado negativo es que encontrar un departamento amueblado apropiado puede ser significativamente más difícil.
También encontrarás una amplia gama en la calidad del amueblamiento. A veces, la mala calidad del amueblamiento puede restarle valor a la calidad general del departamento.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Los precios de los departamentos amueblados generalmente no son mucho más que los sin amueblar. La mayoría de las veces, debería ser alrededor de $100 o $150 más.
Ahora bien, hay algunos propietarios que piensan que al amueblar el departamento van a aumentar el precio en $200 o más. Estos son los departamentos que usualmente están vacíos durante años.
Algunos propietarios deciden que los departamentos amueblados no tienen sentido financiero debido al daño o al desgaste general del amueblamiento.
4. ¿Es necesario hablar español para encontrar un departamento? ¿Ayuda? Si es así, ¿cómo?
Saber algo de español siempre va a ser útil mientras vivís en Ecuador. Encontrar una propiedad no es diferente. Puede abrir más oportunidades para vos y hacer que el proceso sea menos estresante.
Pero, es posible que te sorprenda lo que nuestro Agente de Arriendo tiene que decir sobre la relación entre saber español y los precios de arriendo:
No creo que saber español ayude mucho al negociar precios. ¿Por qué? Porque si un propietario va a intentar aumentar el precio de arriendo porque sos un extranjero, lo más probable es que lo haga basándose solo en escuchar tu acento.
Entonces, a menos que hables español con un acento obviamente cuencano, el propietario seguirá intentando subir el precio.
Puedo dar fe de esto. Mi pareja maneja todas nuestras conversaciones cuando necesitamos encontrar una nueva propiedad. Aunque Michelle habla español ecuatoriano nativo, es de Quito y todos los cuencanos entienden esto inmediatamente por su acento. Y sí, algunos propietarios han intentado arrendarnos departamentos que son obviamente sobrepreciados en un intento de aprovechar que ella no es cuencana.
5. ¿Cómo evitar ser "desollado" cuando se negocia un arriendo de propiedad?
Algunos extranjeros se mudan a Cuenca con un miedo arraigado a ser cobrados en exceso o "estafados" por locales que los ven como una máquina de plata ambulante. Personalmente pienso que este miedo a menudo se exagera y normalmente se reduce a que los gringos simplemente no saben cómo negociar como cuencanos. Especialmente cuando se trata de propiedad, no veo esto como ser "desollado", es negociación directa. Lo mismo que harías en tu país de origen, pero con un toque local que puede ser difícil de entender para forasteros.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Creo que la mejor manera de evitar pagar un precio más alto porque sos alguien de fuera de Cuenca es obtener ayuda de alguien que realmente está viviendo en Cuenca. Esto puede ser un amigo, facilitador o corredor de arriendos.
La parte más importante es asegurarte de que confías en esta persona y de que te dirá directamente cuál es el trato. Cuánto pagarían por el departamento y por qué.
Ten cuidado cuando trates con algunos cuencanos por la tendencia cultural de decir lo que piensan que querés escuchar.
Por ejemplo, algunos agentes pueden simplemente decirte que tienen muchos departamentos amueblados para que elijas porque saben que querés una amplia selección. La realidad es que ningún agente en Cuenca tiene más de un puñado de departamentos amueblados de calidad en un momento dado. El tipo de departamentos amueblados que desean los extranjeros se mueven demasiado rápido para que los agentes acumulen stock.
6. ¿Cómo asegurar que tu contrato de arriendo sea justo y no favorezca al propietario?
Esto puede ser muy difícil si tenés español limitado. Google Translate puede llevarte la mayor parte del camino, pero aún puede ser bastante fácil pasar por alto un término importante que no estás buscando porque no conocés las leyes de arriendo aquí.
Nos hemos encontrado con algunoscontratos de arriendo absolutamente terribles en Ecuador. Pero, nuestra experiencia general es que los propietarios son generalmente razonables y están dispuestos a negociar los términos del contrato.
A menudo cuando te encuentras con un acuerdo unilateral, es más una descuido que el propietario realmente intentando engañarte. Por ejemplo, pueden estar usando un acuerdo mal redactado que les proporcionó su familia o un corredor inexperto. Es raro que los ecuatorianos contraten a un abogado para este tipo de acuerdos.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
No es raro encontrarse con contratos de arriendo que están escritos para favorecer al propietario. A menudo están escritos de una manera que empuja todas las responsabilidades hacia el arrendatario, incluidos algunos elementos que normalmente podrías considerar que caen bajo el paraguas del mantenimiento general.
Si no hablás español, es muy importante que alguien que lo hable revise el contrato. Como mínimo, te sugeriría que un amigo lo revise, pero también podrías estar mejor servido por un notario o abogado si tenés alguna duda.
Siempre intento llegar a acuerdos que sean proposiciones genuinas 50:50. Si ambas partes no están dispuestas a hacer compromisos, entonces hay una buena probabilidad de que el contrato no se acuerde y el arriendo no suceda. Entonces, es en mi interés tratar de asegurar un contrato justo para todas las partes para que el arriendo se firme (y me paguen).
7. ¿Cómo asegurar que el propietario realmente completa el mantenimiento requerido?
Puede ser super frustrante encontrar lo que parece ser el departamento perfecto en papel, pero luego descubrir más tarde que las cosas no funcionan o terminan rompiéndose y el propietario es super lento para arreglarlo, o simplemente no lo arregla.
He estado en esta situación varias veces y nos hemos mudado de una propiedad antes de lo que querríamos específicamente porque el propietario no maneja sus obligaciones de mantenimiento. Por esta razón, ahora prestamos mucha atención al propietario, sus motivaciones para arrendar y su situación financiera general.
No querés estar en una posición donde tu propietario está contando con tu dinero de arriendo para sobrevivir cada mes porque hay una buena probabilidad de que tu mantenimiento sea empujado a la parte posterior de la lista de prioridades.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
La mejor manera de asegurar que el propietario cuide la propiedad es incluir explícitamente sus responsabilidades en el contrato de arriendo y asegurarte de que tengas una copia.
De esta manera, si el propietario no completa su mantenimiento, podés presionarlo para que lo haga porque tenés sus responsabilidades en blanco y negro. Si aún no cumple, entonces tenés un remedio legal.
8. Métodos recomendados para encontrar una propiedad en arriendo.
No hay un MLS ni servicio similar en Ecuador que proporcione un repositorio centralizado de propiedades en arriendo. Entonces, necesitarás hacer algunas búsquedas hasta encontrar un departamento o condominio en arriendo apropiado.
Por supuesto, te sugerimos que verifiques los departamentos en arriendo en YapaTree. También podés probar otros canales como Facebook Marketplace, Grupos de Facebook, sitios web de corredores e incluso periódicos locales. Pero, si hay un área que te interesa particularmente, puede valer la pena caminar físicamente por el barrio para tratar de encontrar algunos letreros de "se arrienda".
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Recomendaría revisar sitios web de agentes, periódicos y referencias personales de amigos y a veces los grupos de chat de WhatsApp del barrio pueden ser excelentes recursos también.
Por supuesto, también voy a recomendar que preguntes a corredores de bienes raíces experimentados ya que a menudo tienen una buena red de propietarios que pueden usar para mostrar propiedades que pueden no estar anunciadas aún.
9. ¿Por qué algunos extranjeros deciden arrendar antes de comprar?
Esperemos que ya hayas encontrado este consejo mientras investigabas tu mudanza a Ecuador. Arrienda primero, compra después. Hay muchas razones por las que apoyamos este enfoque. Quizás la más importante es la realidad de que es posible que encuentres difícil vender tu propiedad rápidamente si lo necesitás. Esto es particularmente importante si pagaste por encima del precio del mercado ya que potencialmente estarás esperando años hasta que llegue un comprador adecuado.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Dependiendo de las necesidades de mis clientes, a veces sí recomiendo que los clientes arrienden primero porque quita algo de la emoción de la decisión. Veo a personas que se mudan porque vieron una foto bonita en un sitio web y dicen "quiero vivir aquí o quiero estar al lado de ese río o sea cual sea la atracción emocional". Pero, la cuestión es, hasta que realmente llegues a Cuenca, no vas a conocer bien la ciudad y es posible que encuentres que hay áreas mucho mejor adaptadas a tu estilo de vida.
He visto otras veces donde los compradores estaban muy decididos en una casa con patio, pero realmente no factorizaron los requisitos de seguridad adicionales que pueden ser necesarios con un patio y terminan sintiéndose más cómodos en un complejo de departamentos que tiene mejor seguridad.
Todo esto solo viene con la experiencia y comprar es un compromiso mucho más grande que arrendar.
Otra ventaja de arrendar es que tenés la oportunidad de realmente conocer ese departamento. Esto te da la oportunidad de evaluar todas sus fortalezas y debilidades. Luego, si querés comprarlo, estás en una buena posición para entender su verdadero valor de mercado. He ayudado a numerosos arrendatarios que han continuado comprando el departamento de su propietario.
10. ¿Son fáciles de encontrar los departamentos amueblados?
Nuestro Agente de Arriendo dice:
No creo que los departamentos amueblados sean fáciles de encontrar más. Aún podés encontrarlos, pero se han reducido bastante en números ahora por dos razones principales.
En primer lugar, muchos propietarios solían arrendar departamentos amueblados a gente de negocios de Guayaquil. Piensa en CEOs de empresas, VPs y otros empleados que necesitaban pasar mucho tiempo en Cuenca. Muchas de estas empresas han tenido que disminuir esto debido al impacto que COVID ha tenido en su negocio y la economía en general.
En segundo lugar, muchos extranjeros también se fueron durante COVID y una buena proporción de estos estaban arrendando departamentos amueblados.
A medida que estas dos secciones del mercado de arriendos amueblados se han hecho más pequeñas, algunos propietarios han decidido vender sus departamentos o arrendar los sin amueblar por un precio más bajo.
Entonces, simplemente no hay tantos departamentos amueblados para repartir ahora. Y, a medida que los extranjeros regresan a Cuenca, la oferta sigue siendo limitada hasta que el mercado decida que se necesitan más departamentos amueblados nuevamente.
11. ¿Hay muchos departamentos que permitan mascotas disponibles?
Arrendar con mascotas puede ser un desafío en cualquier lugar. Cuenca no es diferente. Vas a estar reduciendo significativamente tus opciones si necesitás un departamento "que permita mascotas". Sin embargo, podés encontrarlos y la tendencia está gradualmente aumentando hacia arriendos que permiten mascotas.
Una forma de atraer a un propietario no dispuesto es ofrecer un depósito ligeramente más alto para cubrir cualquier daño potencial de tu mascota.
Nuestro Agente de Arriendo dice:
En mi experiencia, 9 de cada 10 propietarios no quieren mascotas dentro del departamento o casa. No importa si sos un extranjero o ecuatoriano, la expectativa es que la mascota esté afuera.
Sí, aún podés encontrar departamentos que permitan mascotas, pero son muy mucho en la minoría y esto reducirá tus opciones.
12. ¿Qué es una "alícuota" y siempre se aplica?
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Por lo general, si vas a arrendar un departamento en un edificio o una comunidad privada, vas a tener una alícuota.
Esta es una tarifa adicional que cubre mantenimiento y otros gastos como los guardias, corte de pasto y mantenimiento del gimnasio. Cuantos más gastos tenga tu edificio, mayor será la alícuota.
Como regla general, podés esperar pagar alrededor de 70 u 80 centavos por metro cuadrado. Entonces, si estás arrendando un departamento que es 100 metros cuadrados, estarás viendo $70 - $80 adicionales para la alícuota.
La alícuota generalmente se cotiza como un precio separado de la cantidad de arriendo mensual, pero algunos propietarios la incluyen en el precio de arriendo.
13. ¿Diferencias principales al arrendar en los EE.UU.?
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Hay algunas diferencias significativas entre arrendar en Ecuador y en los EE.UU. Quizás la más obvia es la duración estándar del contrato. La duración estándar del arriendo en Ecuador es de 2 años. Sin embargo, podés negociar arriendos más cortos.
Otros ajustes incluyen la falta de departamentos que permitan mascotas en comparación con lo que podés encontrar en los EE.UU. y las obligaciones del arrendatario cuando se trata de daños.
Otra diferencia es que aún es común encontrar unidades familiares multigeneracionales viviendo en la misma casa aquí en Cuenca. Las casas grandes para unidades unifamiliares se consideran un lujo para muchos. Entonces, si realmente necesitás un departamento grande o casa para tu familia, solo debes saber que vas a estar pagando una prima significativa.
Muchos de los procesos son similares a los EE.UU. Esto incluye el depósito que generalmente es un mes de arriendo. A los propietarios en Ecuador también les gusta hacer la debida diligencia en sus arrendatarios para asegurar que tengan suficiente dinero para pagar el arriendo a tiempo cada mes. Estos controles incluyen antecedentes crediticios y penales. Puede ser más difícil para los propietarios verificar el historial de extranjeros, pero pueden intentarlo ya que los propietarios se están volviendo más estrictos al realizar este tipo de controles.
14. ¿Algún consejo final para arrendar un departamento en Cuenca?
Nuestro Agente de Arriendo dice:
Creo que vale la pena reiterar la variabilidad de los precios de propiedad en Cuenca. A menudo me encuentro con extranjeros que han basado su investigación en artículos o videos que promocionan a Cuenca como un lugar muy económico para vivir.
Claro, podés encontrar departamentos por $150-$200, pero no están en el tipo de barrios en los que los extranjeros quieren vivir. Estas áreas pueden no ser seguras o simplemente pueden no ser convenientes.
Por esta razón, siempre me gusta recordarles a los extranjeros que, al igual que en su propia ciudad en los EE.UU. o donde sea que sean, hay barrios en Cuenca que simplemente son menos deseables para vivir y tienen un precio que lo refleja.
Algunos de los barrios más deseables (y costosos) que los extranjeros generalmente quieren dirigirse han sido presentados en nuestroartículo de Mejores Barrios para Arrendar en Cuenca.
Palabras Finales
Arrendar un departamento en Cuenca puede ser desafiante para muchas personas. Las diferencias culturales, de idioma, legales y de procesos pueden ser bastante frustrantes. Esperamos que los consejos anteriores de nuestro Agente de Propiedad te ayuden a hacer el proceso más fácil para vos.
¿Buscás asistencia para arriendos? Estamos felices de ayudarte a encontrar un lugar. Ya sea que verifiques nuestrascasas y departamentos disponibles en arriendo. Odeja que encontremos un departamento para vos proporcionando tus preferenciasy nuestro agente te ayudará a encontrar un lugar para vos.