Nota del Editor
Rick Snyder, un arrendatario y colaborador de larga data de YapaTree, escribió este informativo artículo desde el punto de vista de un inquilino. YapaTree Properties opera un servicio de arriendo, con muchos arrendatarios expats. Este artículo destaca los aspectos a considerar al momento de escoger un agente que te ayude en tu búsqueda. Pero claro, cada agente es único y tiene diferentes consideraciones éticas y morales. Debajo de cada punto principal, hemos incluido cómo los agentes de YapaTree manejan estos temas.
Me sigue sorprendiendo todo lo que hay que saber sobrearrendar una casa en Cuencay las tantas formas en que un arrendatario puede asumir riesgos económicos y legales sin darse cuenta. Yo creía que ya tenía dominado este tema después de haber redactado algunos contratos de arriendo por mi cuenta y de varias conversaciones con mi ñaño Jeff Schinsky, que sabe bastante sobre esto.
De hecho, muchos de nosotros hemos encontrado muy útiles los artículos de Jeff en YapaTree sobre el arriendo. Ha estudiado con cuidado el tema del arriendo durante más de 10 años y muchas mudanzas.Arrendar una Casa en Cuenca: Consideraciones sobre el Contrato de Arriendoes el tercero de una serie de 3 artículos sobre arriendo. Cubre los derechos y responsabilidades de ambas partes según laLey de Inquilinato).
Vale la pena mencionar que el artículo de Jeff se refería a la ley publicada en Lexis antes del 8 de julio de este año. El sitio dice que actualizó el documento a partir de esa fecha, así que con gusto leeré los comentarios detallados de Jeff sobre los cambios en el Grupo de Facebook que él administra. Vos podés unirte aExpats Without Agendasy acá tenés unenlace directo a la publicación sobre la nueva ley.
Él me comentó que un contrato de arriendo sólido es más importante que nunca, ya que las disputas ahora deben resolverse en el juzgado de inquilinato. Otro cambio introduce multas para el propietario que no obtenga una certificación oficial del precio del arriendo. La posibilidad de multas por incumplimiento puede darte cierta ventaja para resolver una disputa o para lograr que el propietario cumpla con sus obligaciones.
En este artículo, voy a compartir mi reciente experiencia de arriendo que me abrió los ojos, junto con algunas observaciones y recomendaciones para que vos te puedas proteger.
Mi Experiencia de Arriendo Más Reciente
La Búsqueda
Hace unos meses logré arrendar un departamento en un lugar bacán con una vista chévere, bastante espacio interior y en un barrio milagrosamente tranquilo. Sí, podés encontrarlos si sabés dónde y cómo buscar y tenés paciencia. Pero conseguirlo requirió mucho más tiempo, esfuerzo y persistencia de lo que debería haber sido necesario. Las otras partes involucradas no paraban de poner trabas, algunas de ellas legalmente cuestionables…
Agente Número 1
Primero estaba la agente de bienes raíces que me mostró el lugar y que decía tener una relación especial con su sobrino, el propietario. Yo le había dicho que necesitaba un contrato de arriendo de mínimo dos años, a lo cual tenía derecho según la Ley de Inquilinato. Pero ella esperó hasta la reunión de firma del contrato para decirme que el propietario solo firmaría un contrato de un año. Uff.Bandera Roja Número Uno.
Esta fue la segunda vez que caí en esta situación. Esto a veces pasa porque el agente cree que puede cobrar una comisión por un contrato diferente cada año en lugar de una sola comisión por un contrato de dos años. También pueden convencer al arrendador de que los contratos de un año les permiten subir el arriendo con más frecuencia. En definitiva, es un buen ejemplo de no saber si el agente está hablando en nombre del propietario o en el suyo propio.
Cómo Manejan los Agentes de YapaTree la Duración del Contrato de Arriendo
A nosotros no nos importa si el arrendatario firma por 1 o 2 años. Nuestro negocio se basa en referencias y un cliente contento vale mucho más para nosotros que intentar convertir un contrato de 2 años en 2 contratos separados de 1 año.
Y luego vino otraBandera Roja. Ella me presentó su contrato "estándar" que contenía muchas cláusulas objetables e ilegales para "proteger al arrendador", como ella lo decía. Le dije que los expats conocemos estos trucos y que me parecía una falta de respeto. Ella me invitó al almuerzo para compensar, pero no cedió ante ninguna de mis objeciones, que se basaban en cláusulas ilegales y muy cuestionables. Así que me fui con las manos vacías y un poco molesto por haber perdido el tiempo.
Cómo Manejan los Agentes de YapaTree los Contratos Estándar
Tenemos un contrato neutral que no favorece a ninguna de las partes. Ha sido revisado por varios abogados que representan tanto a arrendadores como a arrendatarios. Con gusto lo ajustamos según sea necesario y lo ponemos a revisión de tu abogado antes de la firma. La única consideración real es que este proceso puede tomar tiempo y el mercado de arrendamiento se mueve rápido. Entonces, el principal riesgo es que alguien más arriende la propiedad antes de que vos puedas tener el contrato revisado.
Video Relacionado - Banderas Rojas en el Arriendo
La Vuelta al Agente Número 2
Finalmente me salté al primer agente y encontré a otro que, según supe, le había vendido el departamento al propietario. El nuevo agente obtuvo mágicamente su acuerdo para un contrato de 2 años, lo cual tal vez ya le había comunicado al Agente Número 1. ¿Pero quién sabe? En ese momento estaba contento porque realmente quería ese lugar. Y significaba que podía dejar de lado la búsqueda lenta y sin resultados que había emprendido después de no haber conseguido ese lugar bacán un mes antes. ¡Por fin estaba llegando a algo!
Comentarios de YapaTree sobre Saltarse a un Agente
Esto debería reservarse solo para casos extremos. Saltarse al agente principal de la propiedad generalmente es visto por el arrendador como una señal de alerta sobre si puede confiar en el arrendatario. Rara vez es una buena forma de comenzar esta nueva relación. Obviamente también acabará con cualquier relación que tengas con el agente de la propiedad.
Es común tener 2 agentes en una transacción de arriendo. El agente de la propiedad tiene contacto directo con el arrendador y un segundo agente que trae al posible arrendatario. Los agentes generalmente comparten la comisión que paga el arrendador.
Una práctica común, especialmente entre los expats, es tener un agente de confianza que trabaje con varios agentes de propiedades.
Ten en cuenta que si vos contactás directamente al agente de la propiedad, es poco probable que acepte la participación del segundo agente. En general, es mejor que tu agente de confianza contacte al agente de la propiedad para que ambos agentes sean tratados de manera justa.
Siempre respetamos el trabajo de los demás agentes con quienes colaboramos y nos molesta verlos excluidos del negocio. Por ejemplo, es muy común que tengamos una relación personal con el propietario de una propiedad en arriendo que llega a nosotros a través de otro agente. Podríamos fácilmente saltarnos al otro agente e ir directamente al propietario, pero preferimos no hacerlo porque respetamos el esfuerzo del otro agente y nuestra relación con él.
¿Podría el Verdadero Propietario Ponerse de Pie?
Pero pronto apareció lamayor Bandera Rojamientras firmábamos el contrato que yo había redactado en la oficina del agente. Nota: más adelante hablo sobre redactar tu propio contrato y asegurarte de que sea el que firmes.
Entonces, yo había firmado todas las páginas y el propietario estaba a punto de hacer lo mismo cuando mencionó de manera casual que él no era el verdadero propietario.
Una Solución con Poder Notarial
Yo quería salvar el negocio del departamento. Así que pensando rápido, acordamos que él firmaría con la condición de que proporcionara rápidamente un Poder Notarial firmado por la verdadera propietaria… que resultó ser su mamá, quien le había comprado el lugar.
Ella era la persona registrada en el Municipio como la legítima propietaria y a quien el agente le había vendido la propiedad. ¡Entonces el agente sabía que el hijo no era el propietario pero intentó sacar adelante la transacción de todas formas! OtraBandera Roja.
Éxito
De todas formas, pasó un día y él presentó un "Poder Notarial" que le mostré a mi abogado, quien me dijo que era inválido por varias razones, como que no era un Poder Notarial. Entonces llamé al agente para decirle que estaba cancelando el negocio y que requería que se me devolviera la garantía.
El agente sabía que estaba en problemas y que yo hablaba en serio. Así que, como por arte de magia, la mamá regresó de su casa de descanso a pocas horas de distancia en carro, y al día siguiente ella y yo firmamos una copia limpia del contrato y anulamos el primero.
Finalmente, el negocio estaba cerrado aunque fuemucho más difícil de lo que debería haber sido.
El Propietario al Escondite
La parte más preocupante de mi historia fue la de la persona que no era el propietario representándose a sí misma como tal.
¿Quién hace eso? Resulta que puede ser algo común. De hecho, esta fue la tercera vez que me lo encontré. Parece que amigos y familiares hacen esto por los propietarios reales, a quienes les resulta inconveniente hacerlo ellos mismos. Para mí, esto es un fraude y está lleno de todo tipo de riesgos para el arrendatario. Para empezar, el propietario real podría intentar desahuciarte por ocupar su propiedad ilegalmente y/o exigir el arriendo que no le ha sido pagado a él. Y podés imaginar fácilmente otros riesgos, como perder tu garantía o algo peor.
En mis primeros días en Cuenca, daba por sentado que la gente actuaba honestamente. Pero hoy asumo lo contrario, particularmente en las partes más importantes de la transacción. Así que confirmar la propiedad pasó al tope de mi lista de verificación. Y voy a cuestionar la credibilidad de algunos agentes porque tienden a representar los intereses de los propietarios (o los suyos propios) sin considerar los tuyos. Al fin y al cabo, los propietarios pagan su comisión y frecuentemente son amigos o conocidos de los agentes.
La confiabilidad del agente es fundamental. Usá uno que te ayude a buscar departamentos y que mantenga al agente de la propiedad y al propietario dentro de la legalidad.
Cómo Maneja YapaTree las Preocupaciones sobre la Propiedad
Asegurarse de que vos estés arrendando al verdadero propietario es un tema real, especialmente dado el gran número de agentes informales que operan en el mercado de arriendo de Cuenca. Nosotros verificamos la propiedad en todos nuestros listados de arriendo.
Cómo Lidiar con el Propietario al Escondite
A menos que tengas plena confianza tanto en el agente como en el propietario, considerá respaldarte de la siguiente manera:
Si la otra parte te dice que no es el propietario, exigí un Poder Notarial legal.
Yo he hecho esto en varias situaciones y me he retirado cuando la otra parte se negó… En lugar de aceptar el documento de Poder Notarial que te presenten, podés pedirle a tu propio abogado que redacte uno para que el verdadero propietario lo firme, dándole a la otra parte una autorización específica y legalmente vinculante para ejecutar el contrato en su nombre. Recordá que el que me presentaron en mi historia era completamente falso.
Los propietarios tienen acceso a documentación de prueba oficial y deben presentarla cuando se les solicite.
Los diferentes tipos de documentación aparecen al final de este artículo bajo el títuloComprobación de la Propiedad. Si quien va a firmar no presenta una prueba aceptable, desconfía. Retirarte podría ser tu mejor opción. Pero si realmente querés ese lugar, te sugiero que contrates a un abogado o facilitador para que encuentre la documentación antes de que firmes.
Por cierto, las copias de las cédulas adjuntas a un contrato no establecen la propiedad. Simplemente confirman la identidad de quien firma.
Otros Consejos
Presentá tu propio contrato
Podés obtener ayuda para redactar tu propio contrato de arriendo de un agente de confianza y delos artículos de Jeff Schinskyy delgrupo de Facebook. Algunos agentes y propietarios se resistirán, pero yo he ganado esta discusión en 2 ocasiones importantes. Si vos llegás primero con tu documento e insistís en que ese es el documento que se va a negociar, podés evitar algunos de los problemas que yo tuve con el contrato "estándar" en mi historia y los que se describen más abajo.
Cómo Maneja YapaTree los Contratos Propios del Arrendatario
No tenemos ningún problema con que un arrendatario presente su propio contrato, siempre que sea justo para ambas partes. La principal consideración es el tiempo adicional que puede tomar revisarlo, lo que potencialmente podría permitir que otro arrendatario asegure el arriendo.
Mirá bien las trampas
Si tenés que usar el formulario de contrato de ellos, acá hay algunos ejemplos de cláusulas conBandera Rojaque podrían hacerte perder plata o tu departamento. Jeff Schinsky ofrece algunos buenos ejemplos de estas situaciones y creo que algunos se repiten a continuación junto con otros:
Renunciar a tu derecho de impugnar el precio del arriendo utilizando el cálculo del municipio para el valor comercial de la propiedad. Esta cláusula es en realidad ilegal y podrías anularla en un juzgado o en mediación, pero ¿quién quiere pasar por el gasto y la incertidumbre de esos procesos para validar sus derechos?
Renunciar a tu derecho al proceso de desahucio. No lo hagas. Estás cediendo al menos dos meses adicionales del período de gracia que la ley te otorga si dejás de pagar 2 arriendos. Incluso si siempre pagás el arriendo a tiempo, considerá que podrías tener motivos justificados para pausar el pago del arriendo para llamar la atención del arrendador.
Aceptar la terminación del contrato por no pagar una sola planilla de servicio básico. Esto es un disparate, ya que podés dejar de pagar una planilla por razones que están fuera de tu control.
Aceptar pagar más de un mes de arriendo si terminás el contrato antes de tiempo.
Aceptar dar más de 30 días de aviso previo a la fecha de terminación del contrato para comunicar que te irás al finalizar el plazo. Donde existe un contrato escrito o verbal y no se ha especificado la duración, el ART 35 exige que el arrendatario dé al menos un mes de aviso. Mientras que el arrendador generalmente debe darte 90 días de aviso de que no renovará el contrato. He visto a propietarios incluir a escondidas un requisito de 60 o 90 días para el arrendatario. Conservá la flexibilidad de tiempo que la ley te da para quedarte o irte…
Aceptar que recibiste el lugar en condición "perfecta". No lo hiciste, aunque sea completamente nuevo, y no querés tener la responsabilidad de devolverlo en ese estado, o podrías terminar gastando plata en arreglar desperfectos que vos no causaste.
Exigí información completa y precisa
Muchos contratos son copias y pegados de contratos anteriores. Me los han presentado listos para firmar aunque contenían direcciones de la propiedad incorrectas o incompletas, nombres, números de cuenta bancaria, números de cuenta de servicios básicos, etc. No esperes una revisión cuidadosa de las otras partes. Asegurate de que las siguientes áreas estén incluidas con precisión para evitar confusiones futuras:
El número y tipo de mascotas que tenés permitido. Por alguna razón este punto se omite en las revisiones y vos querés que esté en tu contrato para evitar discusiones futuras. Si es un condominio u otra propiedad que tiene administración central como una alícuota, asegurate de que también permitan mascotas para arrendatarios, ya que algunas solo lo permiten para propietarios.
La dirección correcta y el número de unidad del departamento
Tu nombre exacto tal como aparece en tu cédula o pasaporte y el nombre exacto del propietario y su número de cédula
El número de espacios de parqueadero y sus números asignados
El número y ubicación de la bodega
El nombre, número de WhatsApp y correo electrónico del arrendador. Y los tuyos también.
La información bancaria (datos bancarios) de la persona que recibirá las transferencias bancarias.
Tres razones para esto.
Las transferencias bancarias son una excelente manera de demostrar comprobante de pago; y, a diferencia del efectivo, podés hacerlas incluso cuando estás de viaje.
Los arrendadores a quienes pagás en efectivo también pueden dejar de darte recibos de arriendo. Se sabe que algunos han vuelto a cobrar el arriendo de un mes que ya les pagaste porque vos no podés probarlo.
Si la cuenta bancaria que aparece pertenece a alguien diferente a quien está firmando el contrato, eso es unaBandera Rojay una pista de que el titular de la cuenta bancariapodría ser el verdadero propietario en lugar de quien está firmando. Mirando atrás, eso es exactamente lo que pasó en mi contrato anterior. Por suerte, quien firmó fue un buen representante del arrendador, pero fácilmente podría haber resultado de otra manera.
Entonces, asegurate de incluir los siguientes datos bancarios para hacer transferencias de pago, ya sea que planees pagar en efectivo o no: Nombre de la cuenta, Número de cédula, Nombre del banco, Número de cuenta, Tipo de cuenta (Ahorros o Corriente) y la dirección de correo electrónico.
Solicitá una copia del contrato a firmar con unos días de anticipación.
Parece algo obvio obtener la versión final del contrato unos días antes de la reunión de firma. Pero he comprobado que es importante hacerlo porque siempre se presenta una nueva versión del contrato en la firma que incluye algunas "actualizaciones", ¡que pueden incluir algunas de las trampas conBandera Rojamencionadas arriba!
El problema con esta versión de último momento es que te da unos 5 o 10 minutos para revisar un documento legal vinculante en español. No conozco a muchos expats que puedan hacer eso. A mí me ha pasado varias veces y yo no lo logré. Se agregaron multas y otras cláusulas desagradables que se me pasaron por alto.Se agregaron multas y otras cláusulas desagradables que se me pasaron por alto.
Creéme. Es fácil ceder ante esta táctica de "actualización" de último momento. Así que si ocurre, resistí y pedí uno o dos días para revisarlo. Las otras partes esperarán unos días mientras un agente de confianza o experto lo revisa con vos. Y si no están dispuestos a esperar, ¿realmente querés firmar un acuerdo con ellos?
Una vez que estés satisfecho con el contrato, llevá tus propias copias impresas en español y una copia de referencia en inglés para vos a una firma en una fecha posterior. Evitá aceptar su nueva copia digital o compartir una copia digital que pueda ser manipulada.
Evitá pagar la garantía hasta que ambas partes firmen el contrato
Esto parece otra regla obvia, pero es tentador ignorarla cuando encontrás el departamento perfecto y el agente o propietario dice que necesita un depósito para reservártelo. Yo he entregado efectivo para reservar varios lugares y terminé perdiendo el sueño preguntándome si me lo devolverían si no firmábamos el contrato. Y eso redujo mi poder de negociación del contrato. Esas situaciones me han salido bien, pero hay personas que han perdido su garantía.
Por cierto, obtener un recibo de la garantía no es un sustituto de esta regla, a menos que puedas obtener un recibo que te devuelva la garantía cuando vos la solicites por cualquier motivo. Puede que exista algo así, pero yo nunca lo he visto.
Cómo Maneja YapaTree los Depósitos y las Firmas de Contratos
Apoyamos este enfoque sugerido. Pero también añadimos que esto rara vez es posible en la práctica dado el carácter competitivo del mercado de arriendo de Cuenca.
Hemos tenido muchos casos en que un arrendatario no puede asegurar la propiedad ideal porque otra persona pagó el depósito primero.
Nuestro enfoque sugerido es solicitar un borrador del contrato. Una vez que este borrador haya sido aprobado, entonces pagá el depósito y recibí un recibo detallado. Este recibo del depósito debe especificar que si el arrendatario se retira, perderá el depósito. Pero si el arrendador se retira, debe devolver el depósito y pagar un monto adicional como compensación. Puede ser más difícil hacer cumplir la penalización adicional, pero hasta ahora no hemos tenido ni un solo caso en que el arrendador se haya retirado y no haya devuelto el depósito al arrendatario.
Comprobación de la Propiedad
Si bien existen varios métodos para comprobar quién es el propietario de una propiedad, quizás el más directo es obtener la Escritura Pública del Registro de la Propiedad. La escritura pública contiene información detallada sobre la propiedad, sus linderos, cualquier gravamen y los nombres de los propietarios actuales y anteriores.
Para Concluir
Navegar por el mercado de arriendo en Cuenca puede ser un reto, pero estar bien informado y ser vigilante puede reducir significativamente los riesgos potenciales. Desde entender las últimas actualizaciones de la Ley de Inquilinato hasta reconocer las banderas rojas en los contratos de arriendo, la preparación es fundamental. Asegurarse de identificar al verdadero propietario, usar un contrato que proteja tus intereses y revisar a fondo todos los documentos antes de firmar son pasos cruciales.
Recordá:
Usá recursos de confianza comoYapaTreeylos artículos de Jeff Schinskypara obtener la información más actualizada.
Verificá la propiedad para evitar situaciones fraudulentas.
Presentá tu propio contrato para salvaguardar tus derechos.
Obtenés una copia completa y precisa del contrato con bastante anticipación a la firma.
Insistí en documentación precisa y disposiciones de transferencia bancaria.
Buscá el consejo de agentes o ñaños con conocimiento del tema.
Evitá pagar la garantía hasta que el contrato esté completamente firmado.
Siguiendo estas recomendaciones, podés protegerte de las trampas más comunes y disfrutar de una experiencia de arriendo más segura en Cuenca. Compartí tus experiencias de arriendo y consejos en los comentarios de abajo.
¡Chévere con la búsqueda y que encuentres el lugar perfecto para llamar hogar!