¿Alguna vez te has preguntado qué pasa durante un cierre de bienes raíces en Cuenca? Dejá todas esas expectativas de lado, porque te apuesto que es totalmente diferente a lo que estás acostumbrado. Hoy exploro este tema con Xavier, agente inmobiliario de YapaTree Properties. Vamos.
Los bienes raíces son la actividad principal generadora de ingresos en YapaTree. Por eso, tenemos varios años de experiencia guiando a nuestros clientes en el proceso de cierre, y puede estar lleno de sorpresas. Hoy nos acompaña Xavier, un agente inmobiliario local con más de 20 años de experiencia en Cuenca. Bienvenido, Xavier. Vamos a entrar directo en esas preguntas.
El Proceso de Cierre en Cuenca: Cuatro Pasos
Cuando comenzamos a trabajar juntos, una de las cosas que me llamó la atención fue cuán involucrado está Xavier en el proceso de cierre. En Australia, donde he comprado y vendido propiedades, los agentes no son tan activos en ese proceso. Por eso le pedí a Xavier que me explicara las partes clave del proceso de cierre en Cuenca.
"El proceso de cierre en Cuenca, bueno, en Ecuador, es en realidad un proceso muy simple, muy simple," comienza Xavier. Acá el resumen:
Promesa de Compraventa:Este primer paso consiste en elaborar un contrato que detalla los términos de la venta, protegiendo tanto al comprador como al vendedor. Incluye el precio, el plazo, las penalidades y otras condiciones como reparaciones o modificaciones.
Búsqueda de Título: Este paso crucial verifica si existen gravámenes, hipotecas o problemas legales con el vendedor. Asegurarse de tener un título limpio es fundamental para evitar problemas a futuro.
Intervención del Notario: Después de la búsqueda de título, se realiza el pago, se firma la escritura y el notario registra la transacción. Los notarios en Ecuador tienen un rol mucho más importante que simplemente sellar documentos; se encargan de que todo esté legalmente en orden.
Registro de la Escritura: Finalmente, la escritura se registra en la única oficina de registro de la ciudad, haciendo oficial la transacción.
"En algunos casos," explica Xavier, "las transacciones pueden saltarse la promesa de compraventa e ir directamente a la escritura si ya se tiene la búsqueda de título lista y si el pago va a ser completamente en efectivo, que es el caso de la mayoría de los expats." Este enfoque es adecuado si la propiedad está lista para ser entregada sin inconvenientes. A diferencia de los EE.UU., Ecuador no usa cuentas de fideicomiso (escrow), así que la promesa de compraventa sirve como garantía para ambas partes.
Fideicomiso e Inspecciones: Protegiendo Tu Inversión
Una gran diferencia en Ecuador es la ausencia de cuentas de fideicomiso (escrow). "¿Cómo protegemos esos negocios en Ecuador para cumplir básicamente la misma función que el escrow, aunque no sea exactamente igual, pero que al final le dé tranquilidad al comprador?" le pregunté a Xavier.
"Las leyes acá son diferentes. Una de las herramientas que usamos es la promesa de compraventa," explica Xavier. Puede ser muy específica e incluir condiciones como reparaciones o modificaciones que deben hacerse antes de que se finalice la venta.
Las inspecciones también se manejan de forma diferente. En lugar de una inspección estándar, los compradores pueden contratar ingenieros o contratistas con licencia para revisar la propiedad. "Podés contratar un ingeniero con licencia, un plomero debidamente certificado o un contratista," dice Xavier, aunque advierte sobre ciertas prácticas donde se usan personas no calificadas para desviar más plata hacia la transacción.
Desafíos e Inversión de Tiempo en el Proceso de Cierre
La participación de Xavier en el proceso de cierre es considerable. "En un proceso normal, me toma digamos cuatro horas por paso," dice. Este tiempo puede aumentar si hay complicaciones.
Como agente, Xavier dedica aproximadamente el 30-35% de su tiempo a asegurarse de que las escrituras estén hechas correctamente. "Tengo que supervisar lo que están haciendo," señala, refiriéndose a los abogados involucrados en el proceso. El carácter manual del proceso en Ecuador significa que Xavier frecuentemente pasa tiempo trasladando documentos físicamente de una oficina a otra.
Costos Involucrados en el Proceso de Cierre
Entender los costos involucrados es fundamental para los compradores. Acá un resumen:
Búsqueda de Título: $13 de tarifa en la oficina de registro más $25 por la persona que lo tramita.
Tarifa de Registro: Hasta $500.
Impuesto del Comprador: 1% del valor de la propiedad.
Honorarios Notariales: Para una casa de $100,000, esperá alrededor de $2,500 en costos totales de cierre, incluyendo la promesa de compraventa, la escritura, la búsqueda de título y el registro.
Hay costos menores de papelería de entre $150 y $200," agrega Xavier. Los montos exactos pueden variar dependiendo de cómo fue redactada la escritura anterior y si hay varias escrituras para cosas como parqueaderos y bodegas.
La Aventura de los Bienes Raíces en Cuenca
Comprar una propiedad en un país nuevo es toda una aventura. Está llena de emoción, pero también de desafíos que pueden poner a prueba tu paciencia y determinación. Hoy comparto un caso de estudio detallado que ilustra algunos de los posibles inconvenientes y el esfuerzo meticuloso que se requiere para resolverlos con éxito. Nuestra historia involucra un proceso de cierre particularmente complicado que Xavier y yo tuvimos que manejar recientemente.
El Caso de Estudio: Una Montaña Rusa
Comencemos con un ejemplo de la vida real para ilustrar la complejidad de algunas transacciones inmobiliarias. Recientemente trabajamos con una casa en el centro de Cuenca. Era una propiedad hermosa, lista para habitar, con una sorpresa inesperada: complicaciones ocultas en el registro de la escritura.
Descubriendo Problemas Ocultos
La casa originalmente pertenecía a una pareja que había fallecido, dejándosela a sus siete hijos. Creíamos que todo estaba en orden hasta que la oficina de registro rechazó la escritura. ¿Por qué? Porque un octavo hermano, que había fallecido años atrás, no estaba debidamente incluido en la documentación. Esto significó que tuvimos que pausar todo para completar una "posesión efectiva" de los familiares fallecidos, un proceso que fue manual y extraordinariamente detallado.
El Problema con la Escritura
Para agregar confusión, la casa tenía tres números de repertorio diferentes debido a múltiples hipotecas y otras transacciones registradas a lo largo de los años. ¡Imaginate tratando de descifrar documentos escritos a mano hace 60 años en español! Tuvimos que colaborar estrechamente con la oficina de registro para limpiar esos registros, asegurándonos de que solo constaran los detalles correctos.
La Experiencia de Xavier: La Clave del Éxito
El papel de Xavier en este proceso fue crucial. Investigó incansablemente, negoció y coordinó con expertos legales para resolver estos problemas. Tomó un mes completo, pero logró arreglar todo sin ir a los tribunales, una ruta que podría haber tomado un año y medio sin garantía de un resultado favorable.
Evitando Enredos Legales
Una lección importante acá es que evitar los tribunales siempre que sea posible es generalmente el mejor camino. El sistema legal ecuatoriano, como muchos otros, puede ser lento y costoso. Al abordar los problemas directamente con la oficina de registro y mediante una investigación exhaustiva, Xavier nos ahorró tiempo, plata y estrés.
Problemas Comunes en los Cierres Inmobiliarios
Aunque nuestro caso de estudio fue excepcional, es importante reconocer los problemas más comunes que podés enfrentar durante los cierres inmobiliarios en Cuenca.
Sellos y Firmas Faltantes: En Ecuador, cada documento necesita los sellos y firmas correctos. Un sello que falta puede retrasar el proceso una semana o más. Es un detalle pequeño pero crítico que Xavier siempre verifica.
Disputas Familiares: Las propiedades heredadas por varios familiares pueden ser complicadas. Si tan solo un miembro no está de acuerdo con la venta, puede detener todo el proceso. Es fundamental asegurarse de que todos los miembros de la familia estén de acuerdo antes de proceder.
Gravámenes e Hipotecas: Las hipotecas son comunes y generalmente fáciles de manejar. Sin embargo, los gravámenes legales son otra historia. Estos requieren intervención judicial para resolverse, lo que puede ser un proceso largo y complejo.
Consejos Prácticos para los Compradores
Para finalizar, acá van algunos consejos prácticos para asegurarte de que tu cierre inmobiliario en Cuenca transcurra sin contratiempos:
La Paciencia es Fundamental: El proceso puede tomar desde algunas semanas hasta varios meses. Preparate para esto y mantené la calma.
Hacé Tu Debida Diligencia: Trabajá con profesionales calificados para realizar búsquedas de títulos y avalúos exhaustivos. Esto te ayudará a evitar sorpresas desagradables.
Evitá Batallar Legalmente: Siempre que sea posible, resolvé los problemas fuera de los tribunales. Eso ahorra tiempo, plata y estrés.
Cuidado con el "Precio Gringo": Asegurate de obtener un trato justo consultando con expertos locales de confianza.
Verificá Cada Detalle: Desde firmas hasta sellos, revisá cada documento para evitar retrasos.
Conclusión - Abrazá el Proceso
Navegar el proceso de cierre inmobiliario en Cuenca puede parecer intimidante, pero entender los pasos y los costos involucrados puede ayudar a facilitar el camino. La experiencia y el enfoque práctico de Xavier garantizan que cada detalle sea manejado meticulosamente, brindando tranquilidad a los compradores. Si estás pensando en comprar una propiedad en Cuenca, asociarte con una agencia con experiencia como YapaTree Properties puede marcar toda la diferencia. ¡Mucho éxito en tu búsqueda de casa!
Lecturas adicionales:
Cierres Inmobiliarios en Cuenca con Xavier (Agente Local)
ParticipantesJason, Xavier
Jason00:00
¿Alguna vez te has preguntado qué pasa durante un cierre inmobiliario en Cuenca? Dejá todas esas expectativas de lado, porque te apuesto que es totalmente diferente a lo que estás acostumbrado. Y honestamente, es la parte del proceso que menos nos gusta.
Hoy exploro este tema con Xavier, agente inmobiliario de YapaTree Properties. Vamos.
Los bienes raíces son la actividad principal generadora de ingresos en YapaTree. Por eso, tenemos varios años de experiencia guiando a nuestros clientes en el proceso de cierre, y puede estar lleno de sorpresas.
Hoy nos acompaña Xavier, un agente inmobiliario local con más de 20 años de experiencia en Cuenca. Bienvenido, Javier. Vamos a entrar directo en esas preguntas.
Xavier00:42
Gracias por la invitación.
Jason00:44
Una de las primeras cosas que noté cuando comenzamos a trabajar juntos hace como tres años fue lo involucrado que estás en el proceso de cierre, principalmente porque era muy diferente a lo que yo estaba acostumbrado. Por ejemplo, en Australia he comprado y vendido propiedades, y los agentes allá no están ni cerca de tan involucrados en ciertas partes del proceso de cierre como lo estamos nosotros acá. Entonces, mi primera pregunta es: por favor explicame las partes clave del proceso de cierre en Cuenca y tu participación general en cada una.
Xavier01:17
El proceso de cierre en Cuenca, bueno, en Ecuador, es en realidad un proceso muy simple, muy simple. Claro, se puede complicar porque, bueno, primero vamos al proceso. Vas a tener una promesa de compraventa que involucra lo que se va a vender, protegiendo el negocio, protegiendo al comprador y protegiendo al vendedor. Cuando tenés una promesa de compraventa, está autorizada como escritura pública también, lo que protege el negocio como digo. Incluye precio, plazo, penalidad y todas las condiciones generales de la negociación: cómo vas a pagar, cuándo vas a recibir la propiedad, si vas a recibir pintura en las paredes o lo que sea, lo que acuerden en la negociación, ese es el primer paso.
El segundo paso es hacer una búsqueda rápida de título. Eso va a incluir verificar si hay un gravamen, una hipoteca o si hay algún problema legal con el vendedor, porque eso puede crear un problema después. Luego volvés a la notaría, hacés tu pago al vendedor, firmás tu escritura y finalmente registrás la escritura en la única oficina de registro de la ciudad.
Jason02:53
Entonces, efectivamente has descrito un proceso de cuatro pasos. Yo sé que en algunas transacciones nos saltaríamos la parte de la promesa de compraventa e iríamos directamente a la escritura. ¿Podés explicarme cuáles son esas circunstancias y cuándo es apropiado, bueno, potencialmente saltarse ese proceso de la promesa de compraventa?
Xavier03:12
Podríamos tenerla y podríamos evitarla si ya tenemos la búsqueda de título lista. Y si el pago va a ser completamente en efectivo, que es el caso de la mayoría de los expats, bueno, sí, de la mayoría de los expats. Y si la casa está lista para ser entregada, si no hay problemas, no hay goteras, no hay tuberías rotas, nada que atender. Algo diferente acá: en los EE.UU., la mayoría de nuestros clientes son de los EE.UU., no tenemos inspectores, número uno, y no tenemos cuentas de fideicomiso.
Jason03:51
El escrow, el escrow.
Xavier03:53
El proceso de escrow no lo tenemos.
Jason03:54
Esa es una gran diferencia, y vamos a profundizar en eso ahora, porque a muchos clientes les resulta bastante desconcertante. Es como, ¿cómo tenemos una garantía para asegurarnos de que realmente vamos a obtener lo que pagamos si no hay escrow de por medio? Entonces, ¿cómo protegemos esos negocios en Ecuador para básicamente no cumplir la función exacta del escrow, pero que al final le dé tranquilidad al comprador?
Xavier04:19
Bueno, las leyes acá son diferentes a las de tu país. Entonces, tenemos que usar las herramientas que sí tenemos acá, y una de esas herramientas es la promesa de compraventa. Ok, esa promesa de compraventa puede ser tan general como quieras o tan específica como necesite ser. Entonces va a incluir una garantía, en realidad para las dos partes, no solo para el comprador, también va a garantizar a los vendedores. Digamos que podés, podés contratar un ingeniero, un contratista o un arquitecto para hacer una inspección por tu cuenta. Eso no es algo que hagamos comúnmente acá porque, digamos, los techos acá están hechos para durar toda la vida. No tenemos 4 estaciones, así que no se congelan, no se calientan demasiado. El clima siempre es estable, así que no nos preocupamos. Las tuberías siempre están en buen estado. Sin embargo, podés hacerlas inspeccionar. Pero si encontrás algo que no te gusta y querés la casa y querés que lo arreglen, lo ponés en la Promesa de Compraventa como condición especial: la compro si arreglás esto o aquello.
Jason05:38
Claro, y dijiste antes que quiero tocar el tema de las inspecciones porque eso también es un poco diferente a lo que estamos acostumbrados. Cada vez que compramos algo en Australia, los EE.UU. o Canadá, generalmente queremos que un perito calificado o alguien vaya a revisar.
Xavier05:55
Bueno, sí tenemos algo. Parte de la búsqueda de título es, digamos si es un terreno, hacemos un levantamiento topográfico, ok. Si es una casa, revisamos las aprobaciones y los planos si están registrados en el municipio. Eso te va a dar una idea de si estás comprando la propiedad correcta. Básicamente eso es todo. Si vas a contratar un topógrafo para medir tu casa, probablemente va a haber una diferencia entre la escritura y el levantamiento.
Jason06:28
Claro, no tanto la parte del levantamiento topográfico, sino más bien las cosas generales, ya sabés, mencionaste antes las tuberías, los techos, todas esas cosas que esperamos que no tengan problemas, pero queremos asegurarnos de que no los tengan. ¿Cómo hacemos eso?
Xavier06:39
Bueno, sabés que podés contratar a un ingeniero con licencia o a un plomero debidamente certificado o a un contratista. A veces me parece un poco abusivo, hay algunos gringos, ¿puedo decir gringo?
Jason
Sí.
Xavier
Entonces, algunos agentes inmobiliarios gringos que en realidad no son agentes, pero agentes inmobiliarios gringos que tienen un handyman y lo califican como contratista y lo mandan por 800 dólares a inspeccionar la casa. Y luego tienen una lista de: pintar las paredes, revisar las escaleras, ya sabés, es solo para conseguirles trabajo.
Jason07:30
Es efectivamente otra forma de desviar más plata hacia la transacción.
Xavier07:35
Sí, y eso no está bien. Y en realidad, no tienen el equipo para revisar las tuberías o la parte eléctrica, ya sabés.
Jason07:43
Terminás con un informe que realmente no tiene valor. ¿Entonces cómo podemos obtener un informe realmente útil, como de los peritos o?
Xavier07:50
Ok, tenemos peritos. Están calificados por la Superintendencia de Bancos o por el tribunal. También tenemos la cámara de construcción. Ya sabés, uno de mis socios está en la directiva de la cámara de construcción, así que si querés, puedo conseguirte un montón de números de teléfono de ingenieros y arquitectos que realmente pueden hacer el trabajo que querés. Eso no es algo que hacemos pero yo...
Jason08:17
Iba a decir que es una gran diferencia en nuestra percepción cuando llegamos acá, pero en gran parte es porque no conocemos el sistema y queremos esas pequeñas garantías adicionales.
Xavier08:28
Muchas veces yo también quiero estar seguro como agente. Entonces, antes de listar una propiedad, número uno, no listo propiedades viejas porque las propiedades viejas van a tener problemas. Tiendo a listar las propiedades más nuevas del mercado en buen estado y, claro, a veces hay una gotera o lo que sea, y ya tengo un acuerdo que dice que hay que arreglarlo antes de que lo liste. E incluso así puede haber un temblor, ya sabés, un pequeño terremoto y aparece una pequeña grieta de nuevo. Y cuando lo comprés, mis vendedores se van a encargar de eso porque ya hice ese acuerdo.
Jason09:05
Entendido. Y entonces dijiste que el proceso es realmente, realmente simple. No estoy de acuerdo contigo en eso. Nada del proceso me parece simple. Como dijiste, sí, es un proceso de cuatro pasos, pero en cada uno de esos pasos pueden surgir un montón de cosas y ninguno de esos pasos parece comunicarse con el otro. Y es muy manual, así que sé que vos pasás, en mi opinión, demasiado tiempo en el proceso de cierre porque es importante hacerlo bien y respeto el hecho de que hagas ese esfuerzo para asegurarte de que salga bien. Pero ¿cuánto tiempo pasás como agente en el proceso de cierre?
Xavier09:44
En un proceso normal, me toma digamos 4 horas por paso. Sí, ok. Porque si todo está en orden, pero a veces puede tomarme un rato, puede tomarme toda una vida, y él lo sabe.
Jason10:06
Claro, claro. No, pero como, para mí es como digamos el 50% de tu tiempo, ¿dirías eso?, o tal vez no tanto, pero ¿qué porcentaje de tu tiempo?
Xavier10:17
Yo diría que el 30-35% de mi tiempo lo dedico a asegurarme de que las escrituras se estén haciendo correctamente, y no me malentendás, los abogados de mis amigos son muy buenos en esto, pero tengo que supervisar lo que están haciendo. Lo siento.
Jason10:32
Sí, lo entiendo. Está bien, quiero decir, vos hacés esto todos los días, sabés qué buscar y hay una tendencia de los abogados acá de decirte sí a todo cuando les hacés una pregunta, y tal vez puedan hacerlo, pero en última instancia probablemente solo están diciendo que sí a todo también. Así que tené cuidado con eso. Eso no significa que no haya abogados con la experiencia necesaria que pueden ayudarte con este proceso también.
Xavier10:54
Están calificados para hacerlo. A veces simplemente necesitás tener conexiones dentro de las oficinas públicas, número uno.
Jason11:05
Todo es manual, ¿verdad? Eso es lo importante que hay que saber. Básicamente estás llevando los documentos de acá para allá y para acullá, consiguiendo sellos y, ya sabés, lo que sea que necesiten en el camino.
Xavier11:16
Y a veces hay errores en escrituras anteriores y hay que ir a los registros y revisar y, ya sabés, llegar a un acuerdo sobre cómo arreglarlo, y eso puede tomar tiempo.
Jason11:27
Eso me frustra un poco. Siempre te estoy buscando y siempre me decís no, no, no, estoy en el municipio pagando impuestos o algo así. Siempre yendo de A a B a C, y parece que ahí es donde estás pasando gran parte de tu vida. Como foráneo, me encantaría ver este tipo de procesos automatizados, pero claro, esa no es la realidad acá y es poco probable que ocurra pronto. Así que conocer el proceso es realmente lo mejor que podemos hacer ahora mismo.
Xavier11:52
Sí, bueno, tengo que ser el respaldo para mis clientes, así que.
Jason11:56
Exactamente, sí. No, lo entiendo.
Xavier11:58
Quisiera poder tener más ventas en ese tiempo y.
Jason12:00
Hacé el 35% de tu tiempo, eso es enorme.
Xavier12:03
Sí, es mucho.
Jason12:04
Entonces, ¿qué otras partes están generalmente involucradas en el proceso de cierre? Obviamente estás vos y básicamente supervisás el proceso y hacés parte de él vos mismo, pero ¿quién más está generalmente en la mezcla?
Xavier12:15
Necesitamos un notario. Un notario actúa después del papeleo del abogado y también tienen abogados dentro de sus oficinas. Y necesitamos el municipio en el área de impuestos del municipio. También necesitamos la oficina de registro y básicamente eso es todo. Y, claro, comprador y vendedor.
Jason12:47
Bacán, y volviendo a los notarios, esta es otra gran diferencia: tienden a ser bastante amplios en cuanto a los servicios que ofrecen acá en Ecuador en comparación con donde nosotros venimos. Ya sabés, normalmente donde nosotros venimos, son conocidos como simples selladores de documentos. Mientras que acá tienen un rol mucho más activo en el proceso. ¿Podés explicarnos eso?
Xavier13:07
Número uno, tienen que ser abogados graduados. Número dos, tienen que estar calificados por el gobierno.
Jason13:14
No solo abogados graduados, sino que tengo entendido que generalmente son de los mejores abogados de su clase muchas veces.
Xavier13:19
Bueno, están calificados. Bueno, no solo los mejores abogados de clase, sino que están calificados por el gobierno, ok, también tienen que calificar su conducta estándar. Ya sabés, tienen que conocer el derecho notarial, tienen que hacer pruebas.
Jason13:40
Es un cargo de mucho prestigio.
Xavier13:42
Sí, es un cargo de mucho prestigio, número uno, y además si algo sale mal, pueden ser demandados.
Jason13:49
Una gran responsabilidad.
Xavier13:50
Pueden ser demandados también. Entonces, básicamente están manejando una parte de la ley. A veces podés casarte ante el notario, podés divorciarte ante el notario y podés hacer un montón de cosas, incluso trámites con el gobierno ante el notario. Son muy, muy importantes.
Jason14:12
Y entonces, para el proceso de la propiedad en sí, generalmente los encontramos redactando las promesas de compraventa y las compraventas y firmando todos esos documentos.
Xavier14:19
Sí, tienen abogados dentro de sus oficinas o abogados aliados que son mucho más económicos que un abogado externo y más rápidos también, porque simplemente están ahí y tienen que hacer lo que el abogado, el notario y yo les digamos. Así que actúan rápido. Eso me ahorra mucho tiempo porque cuando hay un abogado involucrado, un cierre simple de 2 o 3 semanas puede convertirse en un cierre de dos o tres meses.
Jason14:51
¿Porque tienden a estar un poco más involucrados en el proceso que los notarios, o de dónde viene esa extensión en el tiempo?
Xavier14:58
Esa es una muy buena pregunta. En realidad no hay razón, pero.
Jason15:03
Los abogados simplemente están ocupados.
Xavier15:04
Están ocupados, demoran las cosas y, ya sabés, este tipo de negocios, los negocios inmobiliarios, no son algo en lo que usemos un abogado. Así que claro que no.
Jason15:18
Esa es una gran diferencia: los locales en una
Xavier 15:26
Straight to the notary and there's got to be faster there. Lawyers are not used to it, they like to go to court, they like to fight, they like to argue, but they don't like to type. So, they delay, they delay the process.
Jason 15:40
OK. That's good to know as well. And so moving on to the property registry itself, again, this is a little bit different to what we're used to. How does that work in the process? Where does it fit in and how often during a transaction do you need to go then visit there?
Xavier 15:56
Ok, number one, we go the first time to get a record of the of the deed. That's gonna give us how many times the deed has been or the property has been trespassed or modified. Also, how many times it has had liens or mortgages or there was a low issue with the seller or a previous seller or whatever you know?
Jason 16:23
So the title search component, that's where you would originally go?
Xavier 16:26
That’s one of them, yeah, that's one of the title search components. That's the main one actually. You can also do the other side of the title search at the municipality. But the main one, the most important one is at the registration office and it is a $13 fee at the registration office plus $25 for one of my guys to go and ask for that's it's, it's super inexpensive. It's safe.
Jason 16:54
That basically comes back saying there's a lien or there's not a lien or what can someone expect from that?
Xavier 16:59
Well, it's going to tell you there's a lien / there's no lien. There are special numbers like Repertoire. Repertoire is a book with a number where your deed is stored, you know.
Jason 17:17
Like physically stored?
Xavier 17:19
Physically. The only original actually is there. Everything else, what you get as an original actually it's just a, just a copy, you know, so it is there whatever and whatever it happens, they will go to that repertoire and they will add another paper saying well, there's a lien or there's a mortgage or it got sold or it got sold, just part of it or owner died and now the property belongs to eight brothers or seven, you know.
Jason 17:57
I know. We'll get to that in a little bit because that was one of the use cases that we went through recently it was very difficult, but I just want to touch on the cost a little bit. You mentioned before there is a fee for the title search, but what are the standard closing costs that someone can expect as a buyer?
Xavier 18:13
Well, the recording. The recording is going to be up to $500. Most of them are $500. OK, just a little suit or something very inexpensive is going to be less, but most of most of them are going to be 500 bucks. Ok, If you want to put a mortgage or a lien or if you have kids and you want to put them in their names, there's going to be extra cost. I will have to find out.
Jason 18:46
But budget $500 for that process, maybe a little bit more. In terms of the buyer’s tax?
Xavier 18:51
The buyer's tax is 1% of the business.
Jason 18:54
So that's the main one, right that's the main cost that they're well and.
Xavier 18:57
Also, the notary is expensive. Notary can be.
Jason 19:01
So, come back to the, the buyer's tax, you know, 1% if the property is a hundred thousand, dollars then there's your, one thousand dollars in taxes. And for the notary fees itself, how much would, let's use the same example in a hundred thousand dollars let's say we're doing a promissory note. What can we generally expect?
Xavier 19:18
If we're in a hundred thousand dollars house we're talking about twenty-five hundred dollars total close in cost. OK, between the promissory note, the deed, the title search, and the registration.
Jason 19:36
And does that scale up so for example if it's a two hundred thousand dollar can they, expect five thousand dollars or?
Xavier 19:43
It has, we have a chart based on the minimum wage. So, from 60 to 90, from 100 to 150 you know, I can provide that chart to you. So, you can have it and even put it in the in the video, you know. Yeah so it is totally transparent and it changes every day. Every year, though.
Jason 20:06
It does, with the minimum wage changing every year. Yeah, of course. So that's good you know, a bit of an overview so there's going to be the notary fees depending if you're going through it twice doing the promissory note and the compraventa.
Xavier 20:19
Deed. Yeah.
Jason 20:20
There's going to be, the taxes as well. How do we calculate the so we have the 1% tax? What other taxes can they expect throughout the process?
Xavier 20:30
There's minor paperwork.
Jason 20:34
Sure, there's not much.
Xavier 20:35
Not much between $150 and $200 yeah you know.
Jason 20:39
The difficult part though is it's really hard to give exact quotes for this.
Xavier 20:45
I always give an estimate that might change.
Jason 20:48
And it does change a lot depending on which way someone at the tax office processes something or at the registry processes, you're going to have a slightly different fee.
Xavier 20:57
Also, it depends on the way the previous deed was written. Ok, that's going to give you a huge difference. Let's say you buy an apartment, a condo with two parking spots and storage. It's going to be one cost if the two parking spots and the storage are in the same deed. But also, you can have four different deeds, you know, four different deeds that can be sold.
Jason 21:26
Separate and you've basically got to do the due diligence and everyone then on every single one.
Xavier 21:30
Is more expensive.
Jason 21:31
Of course, of course so I know that's frustrating. It's frustrating for me not being able to give clients the exact, you know, figure when it comes to the closing costs but you know, that's just the reality here.
Xavier
We are very accurate.
Jason
If anything, we tend to overestimate a little bit, you know, for that reason. But still, I would love to be able to say it's going to be exactly this and have it done but.
Xavier 21:51
Just so you know, it will take two days and three hours, but it is labor.
Jason 21:56
That's a really good point so in terms of the overall time frame for let's say you know a standard deal that goes through that four-step process?
Xavier 22:05
Well, the four steps, we cannot talk because the promissory note is also going to include a time frame. And let's say you guys are not ready to move in because you have things in the US and you need three months to come. So, you just put the money down the down payment and you take the unit out of the market. Ok, that's going to add three months to the closing time. So, let's take that promissory note out of it. But the average will have to be between two and three weeks between title, search, deed, and registration, two to three.
Jason 22:43
Weeks that's assuming everything just flows the way that it should without any hiccups. If there is a hiccup, every hiccup kind of adds another week.
Xavier 22:53
Every time you make a mistake or if you find a mistake inside of any public office, you will add at least a week, at least a week because you got to go back to the to the notary fix what you did and go back to the registration office. Ok. And if the mistake is not evident, it's not easy to find and then it's going to be more time.
Jason 23:27
Let's dig into that because we have a case study that's really going to illustrate, you know, some of these points a little bit because we did have a really difficult close recently, one of our sales it was very frustrating because there was no real way for us to know how complex the close would actually get.
And so, let's dig into this example to illustrate some of these potential issues. This one was thankfully very rare, this issue that that we came across. But at the same time, I think the way that we dealt with that issue is probably the most important. So, can you just walk us through quickly what the issue was with this particular close?
Xavier 24:06
Actually, this is very important to know. The registration office is going to give you the records of the deed. If something was recorded, as you said before, everything is manual so you have to take everything into your own hands and do your diligence. But if you don't do your diligence, there's going to be a mistake. But it's very, very, very weird to find something like this. This case was a house downtown, a beautiful house in really good condition and well ready to move in just do some touches and move in. The tiles are done. No liens on it. There was one but we couldn't find it. I'll tell you later why no liens.
No liens on the records. The house below used to belong to Dad and Mom and they passed away. And the seven brothers I talked to, decided to sell and they listed the seven of them and we sold the property. We got a promissory note and we did a deed and the deed was rejected by the registration office because when you're recording a deed, I think they do a cross information. And we found out there was another brother who passed away a couple of years ago and they did not do their homework. What they had to do was an effective possession.
Ok number one Dad passed away, do an effective possession and record it. Number two, mom passed away, did an effective possession and they did not record it, but we did it in the process. I knew it and I knew it was easy, so go ahead. Recorded not a problem. Number three, there was a brother who passed away and they did not put a, they did not need the effective possession, so it was rejected. So, we had to take it out and do the effective possession by the time, but the time well, their mom died and dad passed away many years ago. And you saw the deed. I show you they were handwritten.
Jason 26:46
It was yeah, I could not read that. It was so incredibly difficult. I mean, obviously in Spanish, but just the type of handwriting itself. Can you understand that?
Xavier 26:54
Yes, I do. Most of it, yes. But you know, it's still, it's handwriting. It's tough and it's 60 years old paper, but it was handwriting. They did an effective position at that time, but we couldn't do it now because when we did it, there was one repertoire in the deed. Then when mom or dad died, I can't remember, I can’t recall right now which paper was. They did a defective position with a different repertoire number. It was.
Jason 27:33
Basically, a different case number or, you know, different location number, Yeah.
Xavier 27:38
It was just a different file. Yeah, when they took a loan or mortgage that it had years ago, they did in a third repertory number in a third folder number. So, we had three.
Jason 27:56
So they had three different effective case numbers and they were all attached to the same deed.
Xavier 28:03
All of them were attached to the same deed.
Jason 28:05
And that creates just confusion across the board, right? Like the process just basically could not continue.
Xavier 28:12
So, we didn't fight which one was a good one, and we did with that one. But then again, they got confused. Ok, so we got to get together with the guy, one of the important guys inside, and ask them to write him, actually write him a letter and ask them to delete the other ones. They are a mistake.
Jason 28:36
So, we basically had to roll up our sleeves and investigate, figure out what the mistake was, go out of our way, you know, get lawyers' opinions, write a legal letter, basically identifying these are the potential issues that we want to have resolved, go back to the office and for them to hopefully accept that and move forward. But that was a lot of additional effort that was on you basically and that's the only real way forward. What was the other path if we wanted to go we can like in Australia, this would be an administrative law type.
Xavier 29:13
Well, you could do that. You could go to court and sue them and find a solution at the end of the day, it's good. It's also valid. But that's going to take a year and a half. It took me a month.
Jason 29:26
Yeah.
Xavier 29:27
It took me a full month.
Jason 29:28
And no guarantees that there's going to be a good outcome at the end of that process.
Xavier 29:34
When I do, when I finish.
Jason 29:36
No. Like if you go down the law path and it's going to take a year and a half, obviously the time is one component, but there's no guarantee that you're going to get the result that you want as well.
Xavier 29:43
You can lose it and the judge can say, “Well, go back and do what you've done.” Yeah, that's going to take a bunch of money out of your pocket and a bunch of time and my reputation.
Jason 29:59
So, so, and like for me, look, when you go down the path of the legal route, no one wins ultimately. I can say that as a lawyer. And so, I'm very firmly of the opinion that if we can avoid the courts, it's always going to be the best solution. And you're able to do that and it took another month out of the process yeah.
Xavier 30:18
Took a month of investigation, of research, a little bit more than a month, but at the end of the day, it's fixed.
Jason 30:26
It's fixed, yeah but like that, that month of research, for example, you know, we're, we're not getting paid extra for, for any of that. That's basically part of the process that you effectively just take on to make sure that the close happens. And, I think that's an important part of it just to realize exactly how involved some of these closings can be as an outsider.
It still seems a little bit bizarre that that's what the process is. As an expat, just recognizing that and knowing that the process itself is going to be open to these types of issues and so time expectations when it comes to time for a look, this was a rare issue and so I don't want to use this as the standard or anything like that.
Xavier 31:09
There was something extra. There was a mortgage, and that house had three mortgages, OK. And when they passed away, automatically the insurance of that mortgage took control of it and it was done. Ok, it had to be clear that again there were three different repertories. So, one of the last mortgages, the one that was not clear was in a different number. So, it was. It had the mortgage still that nobody knew it, not even them. But when we fix it, we also clear that part.
Jason 31:51
Yeah, so these issues are obviously very uncommon, thankfully. What are some of the, I guess more common issues that you see in the closing process?
Xavier 32:01
Well, sometimes the notary can forget to put in the stamp. Ecuador is the country of the signs and the stamps. So probably a signature or probably a stamp on one page and then you get a call back.
Jason 32:15
But that's generally going to be a week or it's going to be a week. Yeah like not a, not a huge.
Xavier 32:20
Remember a few months ago we had this case of these guys who bought in Kira? Yeah, and it took me 3 weeks.
Jason 32:29
And that was a case of basically a stamp missed somewhere along the way.
Xavier 32:33
Was three weeks easy? Piece of cake. Just go back, and ask for the stamp.
Jason 32:38
Sure, so that's generally what the scenario is. But Even so, it's really good to know that if someone does have a more advanced problem that this assistance there and it's not necessarily the legal route.
I think that's the important path for, for people to know because as an outsider, we tend to be a little bit sue happy and like basically very aggressive, you know, you’ve done something wrong to me - I'm going to sue you that's the immediate reaction and so if we come here with that attitude, I do feel like in this circumstance, I don't think it would have been, it would have provided the best result. And I think under most circumstances it's not going to provide the best results.
Xavier 33:19
It's going to be the worst result actually, because if you sue the government, they have lawyers.
Jason 33:24
They have deeper pockets than what we generally do.
Xavier 33:26
Of course, well they have lawyers and their job is just delay, delay, delay, delay. You're fighting the government so they will delay, so you get tired.
Jason 33:39
Yeah, yeah. No, I understand. And so, what are some potential red flags that buyers can look out for, you know, during the closing process? I would say red flags like some warning signs that the like for example, obviously if we get a lien on the property something like that, that's going to be very clear. OK, look but what else are we sort of looking for?
Xavier 34:01
You know, actually a red flag would be the real red flag is if your salary has problems with the law. OK, because everything else is just a matter of time or money. Ok, let’s say the house has a lien because of a mortgage and the seller is clear and he or she says we have a mortgage. OK, How much do you need to clear the mortgage? I need thirty thousand dollars, hundred thousand dollars OK, do a down payment. Make sure the promissory note says that it has a mortgage and you're going to be clearing with that money even you can pay in the bank. You can, as a buyer, you can come, you do the promissory note, go to the bank and pay them directly and the bank is going to give you the deed. You know, I love buying properties with mortgages, mortgages with the bank, OK. Because those are the most secure deeds. Once it's in the bank's hands, no one else is going to be fighting that so it's super good.
Jason 35:14
So let's say if the buyer is, I don't know, let's say you know, heaven forbid them, they do have some sort of criminal record and they want to sell the property. What exactly? What steps would you take to safeguard yourself?
Xavier 35:27
I will walk away, yeah. If the buyer has a criminal record and has a lot of problems that is current.
Jason 35:37
Ok. But so, if someone has a 10 years ago, they had some sort of issues.
Xavier 35:40
Whatever 10 years ago, it's prescribed already so prescribed is the word prescrito is gone.
Jason 35:47
It's. I don't know the exact word in English right now, but I understand what you're saying.
Xavier 35:51
So, it's gone it's expired. Ok. Another red flag is when they have when there's been a divorce and they have kids’ monthly payments, how do you call that?
Jason 36:09
Yeah, like child support.
Xavier 36:10
Child support and one of them is not paying. That's another red flag and it would be shown because those things go to court and court is going to record against the house.
Jason 36:21
Wait, so you're saying that if for example there has been a divorce, let's say that the mum keeps the house in this scenario, but the money from the father has not been paid, somehow that can affect the house.
Xavier 36:35
Let's say they were divorced and this guy has a house in Ecuador. He has to pay no matter what. So, he hasn't been paid and mom sues the guy and compromises the house, cars, or whatever.
Jason 36:54
I understand so he has the property under that circumstance and the liens can and all that sort of stuff.
Xavier 36:58
Just walk away because if they're in trouble, they're fighting. She's going to delay the purchase.
Jason 37:06
She has to agree to the purchase, right? So, if she doesn't want to and she wants to, you know, just cause an issue or whatever.
Xavier 37:12
They are fighting and if he's not paying for that?
Jason 37:17
So, you bring up a good scenario what about so the one we just went through? Right, so there were seven family members as soon as I knew there were seven, well, I always knew there were seven family members involved.
Xavier
Yeah, the 8
The angel, yeah. So obviously it was a lot more effort with all of those different family members and so that's a potential red flag. But how big of a red flag is that in a purchase just getting agreement from the entire family?
Xavier 37:47
Well, if you have a heritage patrimonial, patrimonial member, if they all agree there's no red flag there.
Jason 37:58
Ok, but if you're talking to them and you feel like there's some sort of, you know, disharmony within the family, and one person is like on the side, only one person.
Xavier 38:07
If only one person is not willing to sell, then you're going to be able to buy, in this case, 7/8, and then 1/8 is going to belong to somebody else and that's legal. And the notary and the registration office are going to record that because you're buying one-seventh. Can even buy 1/8 you know.
Jason 38:31
That's really good to know so if you do come across any sort of indecision amongst the family, you know what it's best to walk away.
Xavier 38:37
Talking about this, whenever you see, and this happens a lot of the rural properties, whenever you see a deed with the Derechos y Acciones that's something that is not going to be a red flag, but some light bulb is going to be turned on and you got to check if you're buying 100% of the deed Derechos y Acciones, you know, 100 the rights or just 50% of that or a third. Even when there's a divorce, you can buy 50% of it, you know, but you got to see what you're buying.
Jason 39:12
So, what would that so obviously on the deed it's going to say somewhere, but where exactly would they, would they find out that particular type?
Xavier 39:18
Of yeah, add the registration when we do the title search, yeah.
Jason 39:22
Awesome. Ok. So again, or something to look into further if we come across any, anything else that you typically come across that you're like, hey, hold on, let's slow down.
Xavier 39:31
No, that's pretty much it. You know if it has a lien or a lien is a mortgage. It has a mortgage. It's easy. If it is a legal lien, uh oh, don't do it. Just think twice.
Jason 39:44
Because you'd have to go through the courts to get that lien removed.
Xavier 39:48
Yes, yes, you're going to go to court, but sometimes… don’t forget about that sometimes we don't want.
Jason 39:55
Yeah let's not go down that path and so I think that the last step in the process and I do kind of want to leave here is just the switching of utilities and that seems to be like the very last thing that we do can you just walk?
Xavier 40:07
Well, I don't do that.
Jason 40:08
Ok, but like how that works in practice?
Xavier 40:10
Yeah, what you got to do is pay your well, get your deed recorded. I don't do that because that's just simple.
Jason 40:20
Nothing can really. Nothing bad can really happen at this point.
Xavier 40:22
Nothing's going to happen and you can do it on your own, but if you want to do it, if you want help, I have somebody else from my office who's going to be able to help you out with that for a small fee. However, you take your deed, take your ID, whatever passport or cellular, whatever you have, and last year’s payment which is included in your deed, payment of the property, and property tax which is included in your deed. However, I will sit with you and check which one it is and that's pretty much it.
Jason 40:55
Just go to the office, right and.
Xavier 40:56
And the number of the meter or the contract that the previous seller gives you.
Jason 41:04
And that's a pretty quick process.
Xavier 41:05
You got to do the tax thing first, the tax name update and then go to Centrosur for power and Etapa for water.
Jason 41:18
Yeah
Xavier 41:19
That’s it. It's super easy.
Jason 41:19
Awesome so that's pretty much it. Anything else? Have you any last tips? I guess that you have just to make sure that the process goes as smoothly as it can.
Xavier 41:34
Be patient.
Jason 41:35
Patience is a good one, yeah.
Xavier 41:36
Yeah be patient because it can take, as I say, two or three weeks or it can take two or three months yeah and sometimes, we're humans. Everything we do it by hand. I can make a mistake, of course. I tend not to because I read it 10 times before.
Jason 41:55
It's a manual process so the safeguards in place simply aren't there to catch some of these mistakes. And so, I think patience is very much a virtue here so if you are coming, just again, realize that things are very, very different in Ecuador and we're not trying to make excuses for the process and the system. That's not it. It's just accepting that this is the system that we have and everyone is trying their best to get you the result. Obviously, some people, there are some bad actors out there and I've done some videos on that and if you want to check out some stories, I will link to one of those videos as well as what can go wrong in a real estate deal.
But I also just don't want you thinking that the process is just completely haphazard and yet you're going to expect mistakes. I don't want you to expect mistakes, but I do feel like you should be expecting to come here with some patience and that's going to go a long way.
Xavier 42:49
I saw one of one of those last videos. My recommendation will be to not be Gringo-priced. That is pretty much a big red flag to me is do an appraisal with a qualified appraisal guy and.
Jason 43:10
How do you find a qualified appraisal?
Xavier 43:13
In court or with banks?.
Jason 43:15
So, the peritos or something?
Xavier 43:16
Yeah, the peritos. I have a list of qualified peritos in a court or banks and they can do it. They can do it so if you're five, ten percent of their price up or down, it's going to be fine but.
Jason 43:31
I think that's a really good way because we don't know what the prices are going to be in the market here. You come here, you're completely fresh and so yes, you can spend a bunch of time like finding that knowledge out yourself and I do think that's valuable but if you want to shortcut that and you want to pay these reports of generally what like $200?
Xavier 43:48
Yeah, it could be up to $200. They have a fixed chart according to the price.
Jason 43:54
So, if you have any sort of feeling that you are getting gringo priced or something like that, then throwing $200 at it seems very reasonable to me yeah, $200 could save you a lot of money.
Xavier 44:04
If you're buying land, of course, do a survey.
Jason 44:08
Of course.
Xavier 44:09
Yeah, you get to do a survey.
Jason 44:09
Land's a whole different story and there's a lot of additional steps I think that need to be taken when you're buying land. I don't want to focus on that one too much. We don't tend to do that many land deals at YapaTree, no. Just because they're very unique and they're different and then they take a lot of time. But if you do want to use us as your Cuenca real estate agent, then we do provide you with the option of using us to do the close. But of course, you're always welcome to have your own attorney handle it for you. And we work with them. We have no problems doing that. Ultimately, end of the day, you are the buyer you're the one that needs to be comfortable with this process and so we work around that.
We also do have clients that let's say have found a property, but they do want us to help with the negotiation and the closing. We do offer this under our buyer's agent service. And so, do feel free to get in contact with us should you want to pursue this or just have any questions that you want some help with, feel free to email me at jason@yapatree.com. And here is a video on our buyer's agent service if that is of interest. So, thanks a bunch for watching and thank you for joining us today, Xavier.
Xavier 45:20
Thank you guys. See you.
Jason 45:21
Let's go close some of those properties.
Chao chao chao.