Nota del Editor:Desde que rediseñamos nuestraPlataforma de Propiedades en Cuenca, nos ha humillado el volumen de consultas de arrendatarios y compradores. Estamos muy agradecidos por la retroalimentación positiva que hemos recibido. Un tema común es que los extranjeros pueden estar bastante confundidos y a veces divertidos por algunas de las diferencias que descubren mientras buscan propiedades en Cuenca para comprar. Este artículo de uno de nuestros agentes clave, Xavier Amoroso, profundiza en estas diferencias con la esperanza de que estés mejor preparado cuando estés listo para comprar.
He estado vendiendo bienes raíces en Cuenca desde 2004. Durante este tiempo he escuchado muchas de las mismas preguntas de extranjeros de los EE.UU. y otros países. Estoy compartiendo algunas de estas preguntas contigo abajo para ayudarte en tu búsqueda de propiedad.
1. ¿Cuál es el equivalente ecuatoriano del MLS?
No hay MLS en Ecuador. Esto hace que sea difícil para los compradores encontrar precios de propiedades similares que se vendieron recientemente y otros datos útiles. La industria de bienes raíces en Cuenca puede ser muy competitiva, lo que significa que otros agentes generalmente no están dispuestos a compartir sus datos con nadie - incluyendo con otros agentes o un tercero centralizado.
Esta falta de transparencia hace que la selección del agente sea aún más importante. Siempre sugiero que los compradores busquen un agente que:
Te sientas cómodo con él
Tenga muchas conexiones con propietarios, agentes y otras personas en Cuenca
Me resulta difícil exagerar la importancia que pueden tener las conexiones para cerrar tratos de bienes raíces en Cuenca. No solo donde lo esperarías, como propietarios y otros agentes, sino que también es importante cuando realizas otras tareas como debida diligencia y cierre. Además, muchos de los mejores tratos solo surgen a través de redes de socios de confianza que toman tiempo para desarrollarse.
Esta es la misma razón por la que los agentes locales ecuatorianos generalmente pueden superar el desempeño de los agentes extranjeros. Los locales han estado construyendo estas conexiones toda su vida y entienden la importancia cultural de mantenerlas. No es razonable esperar que los agentes extranjeros tengan la misma profundidad de experiencia y esto puede mostrarse realmente durante las etapas de negociación. Los agentes locales tienen más palancas para impulsar y pueden tener más influencia en el propietario y tienen más probabilidad de poder cambiar sus expectativas de precio.
2. ¿Dónde están todos los sitios web de bienes raíces?
Muchos agentes no son expertos en tecnología y confían principalmente en las redes sociales para anunciar sus propiedades. Creo que estos agentes se están perdiendo porque muchas de mis ventas y listados provienen de consultas en sitios web. Los compradores también pueden frustrarse cuando quieren encontrar más información y se limitan a lo que se puede publicar en redes sociales.
Incluso si un agente tiene un sitio web, muchas veces los listados no están actualizados, lo que resulta en una mala experiencia para el cliente. En mi opinión, muchos agentes no se preocupan por la experiencia del cliente - preferirían mantener los listados antiguos activos para obtener consultas sobre ellos y luego mostrarle al cliente propiedades diferentes. No diría exactamente que es un "anzuelo y cambio", pero en última instancia el cliente puede sentirse de la misma manera - decepcionado por la experiencia.
Mi sugerencia es usar agentes que muestren suficiente cuidado y atención al detalle para mantener sus listados de sitios web actualizados. Si el agente está dispuesto a cortarse esquinas en esto, entonces es un buen indicador de que también cortarán esquinas en otros lugares.
Sin embargo, la naturaleza cerrada del mercado de propiedades de Cuenca también significa que te recomiendo que elijas un agente que tenga acceso a propiedades fuera del mercado y listados de otros agentes. Estos son donde muchos de los mejores tratos se pueden encontrar. También puede ser una forma más eficiente de buscar una propiedad.
Por ejemplo, si un comprador hace una consulta sobre una de mis propiedades, inmediatamente toco mi red para encontrar propiedades similares que pueden ser de interés para que pueda mostrarle estas al comprador también. Esto es ganar-ganar. El comprador logra ver más propiedades y yo tengo una mayor probabilidad de hacer la venta.
3. ¿Los agentes generalmente reciben exclusividad del propietario al vender su propiedad?
No. La exclusividad es bastante rara en el mercado de propiedades de Cuenca.
Los vendedores generalmente son reacios a proporcionar exclusividad porque creen que tener más agentes vendiendo su propiedad resultará en una oferta más alta. En mi experiencia, este no es necesariamente el caso. He visto vendedores usando 10 agentes y la propiedad nunca se vende porque los agentes no ponen ningún esfuerzo en venderla. Ven que las probabilidades de venderla son bajas (es decir, 10%) y por eso nunca la priorizan.
Creo que los vendedores generalmente estarían mejor teniendo uno o dos agentes de calidad de los que saben que van a poner el esfuerzo en vender su propiedad.
Como comprador, tener más agentes puede significar que es más probable que encuentres la propiedad siendo ofrecida por tu agente de preferencia, pero también existe el riesgo de que simplemente se pase por alto porque el incentivo para venderla es pequeño en comparación con los listados que tienen menos agentes. Por esta razón, probablemente verás estas propiedades hacia el final de las listas de los agentes y también puedes notar que han estado en el mercado por más tiempo.
4. ¿Puedo obtener financiamiento de un banco u otra entidad?
Lo más probable es que no puedas, ya que no estás en el sistema de crédito ecuatoriano. A veces el vendedor de la propiedad ofrecerá un préstamo pero es raro.
Esto significa que la mayoría de mis compradores extranjeros compran en plata.
5. Valuaciones hiperlocales
Sumando a la dificultad de establecer expectativas de precio es que las valuaciones a menudo pueden ser muy diferentes dentro del barrio.
Y, a veces puede ser difícil para los extranjeros entender las valuaciones mismas. Por ejemplo, en Challuabamba podés encontrar propiedades de un millón de dólares justo al lado de una casucha destartalada. A los compradores locales no les importa esto porque saben que la casucha eventualmente será removida. Los compradores extranjeros pueden estar preocupados de que la 'casucha al lado' va a bajar el precio de su propiedad. Pero, este mismo escenario ciertamente puede tener un impacto en el precio en otros barrios donde la expectativa de crecimiento continuo no existe.
6. Notario vs Abogado
Para muchos compradores ecuatorianos, el uso de un abogado para transacciones de propiedades no se ve como un gasto necesario. Los notarios se usan mucho en Ecuador para toda una variedad de situaciones legales, incluyendo transacciones de bienes raíces. Esto puede ser difícil para los compradores extranjeros de aceptar y muchas veces insisten en usar un abogado para los contratos de cierre.
Mi opinión es que muchos tratos de propiedades en Cuenca no requieren el uso de un abogado. Un agente conocedor y un buen notario son normalmente más que adecuados. Es posible que cuando un abogado se involucra, pueda complicar innecesariamente el trato en un esfuerzo por "demostrar su experiencia" al cliente. He tenido varios buenos tratos que los clientes se han perdido por esto.
Para transacciones complicadas o inusuales, recomendamos usar un abogado. Y por supuesto, si el comprador decide usar un abogado para su propia tranquilidad u otras razones, entonces le proporciono varias opciones o pueden elegir el suyo.
Si vos decidís usar un abogado, sugiero buscar uno que tenga una especialidad profunda en derecho de propiedades en lugar de un abogado general que se dedique un poco a todo.
7. Sin seguro de título
No es común encontrar seguro de título en Ecuador. Esto hace que hacer tu propia debida diligencia sea aún más importante.
Un elemento a tener en cuenta es la propiedad que pertenece a numerosos miembros de la familia, pero no hay un acuerdo unánime de que la propiedad deba venderse. Este puede ser un escenario común en el caso de una propiedad que se vende porque el miembro de la familia muere y el resto de la familia no ha llegado a un consenso sobre qué hacer con la propiedad. O, alguien está tratando de vender la propiedad como resultado de un divorcio y la otra parte aún tiene un interés legal en ella.
8. Bajos costos de tenencia
Ecuador tiene impuestos a la propiedad muy bajos. La mayoría de las propiedades no necesitan pagar más de $200 - $300 en impuestos de propiedad cada año. Un impacto de esto es que los propietarios pueden preferir mantener su propiedad por más tiempo con la esperanza de lograr una apreciación más sustancial.
La propiedad también se ve como una de las inversiones más seguras - especialmente dada nuestra tendencia cultural a desconfiar de los bancos. Esto puede traducirse en que los propietarios mantengan la propiedad por más tiempo de lo que podrías estar acostumbrado.
El efecto combinado de lo anterior es que los propietarios no necesariamente tienen prisa por vender y esperarán felizmente el precio correcto que llegue - incluso si sus expectativas están por encima de la tasa de mercado.
9. Uso limitado de depósito en garantía
El depósito en garantía es muy raramente usado por el mercado ecuatoriano. Como tal, no hay muchas opciones locales para proporcionarlo. Solicitar usar depósito en garantía puede resultar en que la compra fracase ya que puede ser visto por el propietario como un proceso innecesario que puede ralentizar la transacción.
Si hay múltiples ofertas sobre la mesa, que a menudo es el caso para propiedades bien valoradas en Cuenca, probablemente perderás contra un comprador local que no tiene los mismos requisitos de depósito en garantía que vos.
Palabras finales
Estas son solo algunas de las diferencias en cómo funcionan los mercados de bienes raíces extranjeros y de Cuenca. Espero que te haya ayudado a ganar algo de conocimiento sobre qué esperar si vos decidís comprar propiedades en Cuenca. Si vos querés aumentar tu educación en propiedades aún más, podés programar unViaje de Bienes Raíces de 1, 2 o 3 días conmigo. Por supuesto, también podés encontrar mispropiedades en Cuenca para venta en YapaTreeo también podés enviarme un email axavier@yapatree.com.