Nota del editor
Este es el 3er artículo de la serie de Jeff sobre arrendar en Cuenca. Le sugerimos leer los artículos anteriores sobreCómo evaluar el barrioyCómo evaluar la propiedadantes de llegar al momento clave de firmar el contrato de arrendamiento.
AVISO LEGAL: Antes de continuar, quiero aclarar que no soy abogado ni tampoco soy experto en la ley de inquilinato. Dicho esto, anteriormente trabajé a tiempo parcial como agente de arriendo acá, y conozco la mayoría de los trucos que usan los propietarios y agentes de arriendo. Me consideraría un "laico experimentado y autodidacta" en el tema, pero nada más. Todo lo que está en este artículo se basa en experiencias reales (las mías y las de otros), pero por favor no interprete nada de lo siguiente como "asesoramiento legal" ni como la última palabra sobre ningún tema relacionado.
En realidad, la *Ley de Inquilinato* (a la que nos referiremos como la "Ley de Inquilinato") es relativamente sencilla. Si la ponés en Google Translate (una parte a la vez), puede resultarte muy interesante. Hay ciertas partes donde la traducción seguirá siendo vaga y confusa, así que haré mi mejor esfuerzo para abordar esas secciones aquí. Si querés ver la ley en línea, un enlace vigente es el deNexis. Si entrás a este sitio usando el navegador Chrome, podés hacer clic derecho en la pantalla y elegir que te lo traduzca al inglés.
Aclarado eso, déjame empezar este artículo con una de mis máximas personales:¡No existen arrendadores malos, solo contratos de arrendamiento malos!Claro que igual podés tener un arrendador insoportable, pero tener un buen contrato te protege de muchos de sus abusos y mañas.
Por cierto, este es el tercer y último artículo de mi serie sobre arrendar una vivienda en Cuenca. En el primer artículo me enfoqué enevaluar el barrio, mientras que en el segundo profundicé en la evaluación de lapropiedad en sí. En este último capítulo, voy a abordar una variedad de temas relacionados con el proceso de conseguir un contrato de arrendamiento que sea justo para todos los involucrados. Esta es tanto la parte más fácil como la más importante para asegurar tu nuevo hogar.
Para que sepás, tengo bastante experiencia con este tema. Personalmente he revisado y corregido docenas de contratos de arrendamiento acá, algunos de los cuales empezaron muy bien redactados. Pero la verdad es que la mayoría eran pésimos (para el arrendatario). También he revisado y corregido contratos que previamente habían sido revisados por abogados, y los resultados dejaban mucho que desear. Así que ahora probablemente te estarás preguntando: "Bueno, si fue revisado por un abogado, ¿por qué seguía lleno de lenguaje cuestionable y/o ilegal? ¿Por qué seguía sin tener protecciones importantes para el arrendatario?" Tengo dos reflexiones al respecto:
Muchos abogados acá no saben ni entienden qué es verdaderamente importante que los expats incluyan en sus contratos de arrendamiento. Las expectativas simplemente son distintas acá, por eso es fundamental quevos seás tu propio defensoren estos asuntos. Nunca tengas miedo de hablar y recomendar cambios cuando haya lenguaje o condiciones cuestionables en cualquier contrato que estés considerando firmar.
En mi experiencia personal, muy pocos abogados (u otros prestadores de servicios acá) están dispuestos a decir: "Disculpá, no soy experto en esa área." Así que aunque podés conseguir que cualquier abogado revise tu contrato de arrendamiento, es muy posible que ese abogado en particular nunca haya prestado este servicio antes, y puede que no esté suficientemente familiarizado con la ley de inquilinato. Sin duda te cobrarán, pero no hay garantía de que vayas a terminar con un buen contrato.
En definitiva, yopersonalmenteno gastaría plata en que un abogado revise un contrato de arrendamiento acá, ni tampoco te lo recomendaría necesariamente a vos, a menos que eso te vaya a dar más tranquilidad. Claro que puede haber algún abogado por ahí que realmente haga un buen trabajo, pero lo ideal es que vos mismo te familiarices con la ley de inquilinato, y también que trates de interiorizar algunas de las cosas que voy a cubrir en este artículo. Además, tené en cuenta que todo lo que esté incluido en un contrato que firmés y quenosea contrario a la Ley de Inquilinato se considera vinculante. Por eso es tan importante empezar con el pie derecho y conseguir el contrato que merecés. Acá
Acá están las cosas que te recomendaría buscar (o vigilar) en relación con los contratos de arrendamiento en Ecuador.
Antes que nada,conseguíun contrato de arrendamiento.
Vas a escuchar a muchos expats decirte que no necesitás uno, pero te aseguro que sin él solo estarás buscándote problemas. Del mismo modo, si tu contrato está por vencer, ¡pedí uno nuevo! No juegues al juego del mes a mes acá a menos que tengas un acuerdo con tu arrendador por escrito. Sin un contrato vigente, estarás en tierra de nadie como arrendatario, sin recursos legales ante los abusos del propietario. En todo caso, legalmente hablando, un contrato de arrendamiento escrito esobligatoriopara cualquier arriendo que supere el monto del salario básico mensual (actualmente $450).
También se supone que deben ser notariados y registrados en el municipio si el arriendo supera ese monto. Antes era bastante inflexible en cuanto a que los arrendatarios insistieran en que se hiciera esa notarización y registro, pero con los años me he vuelto menos rígido al respecto. La razón principal para hacer la notarización es asegurarse de que ambas partesentiendanyestén de acuerdocon todas las condiciones. La razón principal para el registro municipal (que se hace al mismo tiempo) es para que las autoridades sepan que deben esperar el pago de impuestos del propietario sobre los ingresos del arriendo, que es precisamente por qué muchos arrendadores tratan de evitar el proceso de registro, aunque enfrentan multas importantes si deciden no hacerlo. Pero el contrato en sí, siempre que esté firmado y fechado por todas las partes involucradas, sigue siendo un documento legalmente vinculante. Personalmente sigo prefiriendo que los contratos sean notariados y registrados, y al menos le pediría a mi arrendador que lo haga, pero no le daría la espalda a una propiedad chévere simplemente porque el arrendador quiera evadir sus responsabilidades tributarias. De nuevo, el contrato sigue siendo legalmente vinculante, aunque no esté registrado. Dicho esto, ¡igual tenés que asegurarte de que sea un buen contrato!
¿Qué dice el contrato sobre la condición en la que estás recibiendo la propiedad?
Vas a encontrar que muchos contratos exageran la condición de la propiedad, al punto de decir que la recibiste con "todo en perfectas condiciones." A menos que sea una unidad nueva, ninguna casa o departamento en el que ya hayan vivido personas puede estar en perfectas condiciones, así que hacelos cambiar eso. Aseguráte de hacer el mismo cambio en la parte que habla de tus obligaciones para recuperar tu garantía, porque generalmente se repite allí. Además, en la cláusula de Garantía, normalmente dirá que tenés que devolver la casa en las "mismas condiciones en que la recibiste."
¿En serio? Incluso si arrendaste una propiedad completamente nueva en perfectas condiciones, vivir allí por un año o más hará que la propiedad se note "vivida." No hay manera de que la devolvás en exactamente el mismo estado en que la recibiste, a menos que vos mismo decidas pintar y hacer mejoras. Pero hablando en términos prácticos, no podés devolver la propiedad en la que viviste durante varios años en exactamente el mismo estado en que estaba cuando te mudaste. ¡Eso no va a pasar! Por eso es tan importante declarar el verdadero estado de la propiedad en el contrato, y también establecerexpectativas claraspara recuperar tu garantía.
¿Cómo podés maximizar la posibilidad de recuperar tu garantía?
El primer paso es añadir una excepción por "desgaste normal." Yo generalmente lo escribo en español comocon excepción de desgaste y deterioro normal. Si no tenés este lenguaje en tu contrato el día de la mudanza, te van a cobrar por cada huella digital, hasta por una mancha de pintura desteñida por el sol, una manija de gabinete que se desgastó y se cayó, etc. ¡Aseguráte de que esta excepción esté en tu contrato! Si el propietario se niega a incluir ese lenguaje, yo personalmente consideraría eso como un motivo para no seguir adelante. Pero la declaración de "desgaste normal" es solo el comienzo de este proceso: tendrás que elaborar un poco más en otras partes del contrato, y hablaremos de eso más adelante en este artículo.
Inspección de la propiedad antes de mudarse
Relacionado con lo que mencioné antes, es que necesitás recorrer la propiedadantes de meter un solo objeto personal en el lugar, y tomar muchas fotos y/o videos que muestren cada pequeño detalle de desgaste, daños, rasguños, paredes sucias, baldosas faltantes, vidrios rotos, mesones, etc. Querés capturar cada pequeña cosa que no esté en perfectas condiciones, sin importar lo insignificante que parezca. Una vez que tengas tus fotos y/o video, enviá una copia al propietario, y copiáte vos mismo. Luego, guardá ese material hasta el día de la mudanza, porque te ahorrará un montón de problemas si tenés evidencia clara de cómo recibiste la propiedad en primer lugar. Además, relacionado con esto, si el lugar está amoblado, anotá cualquier desgaste/daño existente en los muebles, e insistí en un inventario detallado que también contemple el "desgaste normal."
Una persona que conozco se mudó a un departamento bien amoblado, pero había varios problemas: todas las sillas del comedor estaban flojas y tambaleantes, pero mi ñaño nunca comió en la mesa del comedor, así que nunca lo mencionó en el contrato. Luego había un microondas que dejó de funcionar y una lavadora con una perilla de control que ya estaba floja y dañada cuando tomó posesión del departamento. ¿Podés adivinar qué pasó el día de la mudanza? Sí, le cobraron por todas estas cosas porque nunca pasó por el proceso de identificarlas previamente. Como resultado, terminó perdiendo toda su garantía. La arrendadora en realidad quería que pagara *más* (por cosas que no eran su culpa), pero básicamente la ignoramos. (Si hubiera tenido un reclamo válido por más, podría haberlo llevado a mediación para hacer ese reclamo.)
¿Quién arregla qué y cuándo?
Después de leer este punto, por favor volvé a leerlode nuevo. Este es uno de los puntos más importantes que he añadido a los contratos que he revisado. Acá está el desglose: Si hay problemas de infraestructura, esos siempre deben ser responsabilidad del arrendador. ¿Pero qué pasa si arrendás un lugar amoblado? En pocas palabras, la mayoría de los propietarios intentarán hacerte responsable de arreglar/reponertodolo que se rompa o se desgaste. Pero muchas de estas cosas son viejas y muy usadas, y nunca debés ser responsable de estas reparaciones/reposiciones a menos quevoshayas causado el daño intencionalmente, accidentalmente o por descuido personal. La ley establece específicamente que solo sos responsable de arreglar las cosas quevosrompiste.
Dicho esto, personalmente no me molesta hacer reparaciones menores en la casa a mi propio costo. Lo hago porque molestar al arrendador por cada pequeña cosa casi siempre lleva a una relación complicada y conflictiva. Esa es mi elección y filosofía personal, pero creo que es una forma saludable de mantener una relación tranquila entre arrendatario y propietario. Volviendo a "quién arregla qué", siempre agrego un lenguaje similar a la siguiente declaración en aquellos contratos que no explican quién es responsable de las reparaciones:
Todo lo que fue provisto con la propiedad será responsabilidad del propietario repararlo, reponerlo o mantenerlo, a menos que se acuerde lo contrario en otra parte de este contrato. La única excepción será si el arrendatario hizo mal uso, abusó o causó intencionalmente el daño o la pérdida involucrada, en cuyo caso se convierte en responsabilidad total del arrendatario. Cualquier daño a la propiedad que resulte en problemas de seguridad o que de otro modo prive al arrendatario de la capacidad de vivir y disfrutar la propiedad, debe ser atendido por el arrendador de inmediato. Si dichos problemas no se atienden oportunamente, el arrendatario tiene el derecho de gestionar las reparaciones y pagarlas directamente, y luego deducir ese monto de los pagos futuros de arriendo. Cualquier reparación o mantenimiento gestionado por el arrendatario requerirá que el arrendatario envíe una notificación previa por correo electrónico al arrendador. El arrendatario se compromete a obtener y entregar al arrendador un recibo detallado que detalle todos los gastos relacionados.
Pero incluso con este lenguaje (que debe estar en español), probablemente podés ver cómo pueden surgir malentendidos y abusos legítimos. En definitiva, si sabés quenosos responsable de lo que sea que necesite arreglarse o reponerse, vos y el propietario pueden ir a mediación por una pequeña tarifa y dejar que el mediador decida quién es responsable. También hay que tener en cuenta que ir a mediaciónnoes obligatorio para el propietario, pero es posible que puedas ir solo y obtener un resultado favorable. En Cuenca, me han dicho que hay estudiantes universitarios de derecho que donan su tiempo para ayudar a los arrendatarios en asuntos de mediación.
Asegurátede que cualquier reparación o mantenimiento pendiente que te prometan verbalmente quede incluido en el contrato o se redacte como un contrato aparte. Aseguráte de incluirthat any pending repairs or maintenance that are verbally promised to you are either put into the lease or written up as a side contract. Be sure to include fechas de finalizacióny también las consecuencias por no cumplir esas fechas. En mi caso, el día que fui a firmar un contrato, empezó a llover a cántaros. Entonces escuché agua goteando, entré al cuarto de lavandería y vi que mucha agua corría por la pared a través de la claraboya de arriba. Fue entonces cuando insistí en que se incluyera en el contrato el requisito de "reparar esa claraboya", y también incluí unacláusula de escapeque me permitía romper el contrato (sin penalización) si el trabajo no estaba hecho para la fecha prometida. Terminé mudándome porque la arrendadora se negó a hacer lo que el contratista dijo que era necesario para detener las filtraciones, pero sí recuperé mi garantía completa.
¡Ponlo por escrito!
Ahora que tenés ese lenguaje de protección en el contrato,es momento de asegurarte de que todo lo que te prometieron verbalmente esté realmente incluido en el contrato. No te puedo decir cuántas personas conozco acá a quienes les prometieron parqueaderos o bodegas (espacios de almacenamiento), pero nunca aparecieron en el contrato, y por lo tantonunca se materializaron en la vida real. No le des al propietario solo tupalabrapor nada más que una promesa vacía; si lo conversaron, ¡ponlo por escrito!
Además, ¿has escuchado hablar de algo llamadoalícuota? La traducción aproximada es "una parte justa", y aplica al mantenimiento y reparación de áreas comunes en edificios de departamentos y muchos conjuntos cerrados. Tu contrato debesiempreindicar quién es responsable de pagar la alícuota, o si está incluida en el monto del arriendo publicado.
Del mismo modo, si vivís en un edificio de departamentos, deben especificar si tenés otras responsabilidades de pago, comogas centralizadooagua caliente. Generalmente encontrarás agua caliente centralizada en edificios de departamentos más nuevos y grandes que no te permiten tener tus propios tanques de gas. Pero ese es un cargo separado del agua fría que usás, ¡así que tendrás que pagar por el agua dos veces! Aun así, no dejes nada al azar: ¡aseguráte de que cada tarifa de la que sos responsable esté incluida en el contrato!
Recientemente un ñaño me contactó por un problema con la planilla de luz. Resulta que iba acompartirel mismo medidor de luzcon dos propiedades adyacentes, y ledijeronque su parte sería solo $10 al mes. Pero ese monto nunca quedó en el contrato, y ahora el arrendador lo está presionando para que pague montos cada vez mayores por la luz cada mes. Primero que todo, tratá de evitar compartir un medidor común de luz o agua con cualquier propiedad contigua, siempre se complica, y siempre hay discusiones sobre "quién debe qué."
Las relaciones cambian
¿Alguna vez has escuchado esto? "¡Tengo un arrendador bacán! ¡Somos como mejores amigos! Él y su esposa me invitan a su finca todo el tiempo, salimos a comer", etc., etc. Lo menciono porque muchos expatssíestablecen relaciones amistosas con sus arrendadores. Pero el tema es que casi te puedo garantizar que esa "amistad" desaparecerá completamente el día de la mudanza. En cuanto se trate de si van a devolverte la plata de la garantía o no,todose reduce repentinamente a dólares y centavos. Cada mota de polvo y huella digital es examinada y usada para descontarte de tu garantía. El estatus de amistad previa no significa nada en ese punto, así que de nuevo, como se mencionó antes,documentá todos los dañosyponelo todo por escrito.
Cláusulas ilegales
1. Renuncia al derecho de revisar el precio del arriendo
Una de las cláusulas ilegales actuales y favoritas que he visto en casi todos los contratos que he revisado en los últimos años es que el arrendatario "está conforme con el precio del arriendo y renuncia al derecho de impugnarlo ante el municipio." Una de las cosas que debés saber es que los precios de arriendo se supone que se basan en una fórmula muy específica relacionada con el valor comercial de la propiedad (y no con la tasa de inflación, que es algo que les gusta colar en el contrato). En realidad hay un sitio web donde podés consultar el valor comercial de una propiedad determinada, pero es muy vago y bastante confuso. La única vez que consulté una propiedad que estaba arrendando, la tenían desglosada por el valor de las estructuras versus el valor del *terreno* donde están las estructuras. Creo que finalmente lo descifré y me di cuenta de que podrían haberme cobrado *más*. Personalmente no me preocupo por esta cláusula, y por dos razones: Si estás conforme con el precio, ¿para qué buscarte problemas? Además, bajo la ley de inquilinato,no podés renunciar ni ser privado de los derechosque te otorga esa ley. Así que esta cláusula en particular no es por la que querés luchar, principalmente porque no es ejecutable. Así que elegí bien tus batallas y enfocáte en los cambios que son mucho más importantes.
2. Cláusulas de moralidad
Esto puede no serilegalcomo tal, pero he visto varias cláusulas de "moralidad" en los contratos, como declaraciones de que si el arrendatario hace algo que se considere "inmoral" puede ser motivo de desahucio. "Inmoral", ¿según la definición de quién? ¿Sos parte de una pareja del mismo sexo? Eso podría ser considerado inmoral por algunos arrendadores. ¿Estás en una relación interracial? Eso también podría considerarse inmoral. Hay todo tipo de prácticas discriminatorias que ocurren acá al arrendar una vivienda en Ecuador (preguntale a cualquier venezolano o colombiano), así que insistí en que cualquier cláusula vaga de moralidad seaeliminada. Además, muchas veces el contrato dice que es para una "familia". ¿Qué es una familia, de todas formas? ¿Quién toma esa decisión? Bueno, según la Constitución ecuatoriana,vostenés el derecho de decidirquiényquéconstituye "familia" para vos.
Claro que esto igual puede complicarse, así que cuando sea necesario, hacé las aclaraciones necesarias en el contrato para que el propietario no pueda decidir echarte por tener personas en tu casa que "no deberían estar ahí." Esto no significa que puedas abrir tu hogar a un número ilimitado de personas, pero un límite razonable debería estar bien. Notá que esto no tiene nada que ver con subarrendar, lo cual siempre es ilegal a menos que esté acordado por escrito. Así que si planeás viajar mucho y dejar que otras personas se queden en tu propiedad por períodos prolongados, aseguráte de que tu contrato refleje esta realidad. Y, en términos generales, subarrendar solo es buscarse problemas, porque si tu arrendatario temporal accidentalmente incendia la casa, ¿adivináte quién va a ser el responsable?
Solo como ejemplo de lo que estoy diciendo, una familia que conozco fue obligada a mudarse porque tenían amigos venezolanos que solían venir y pasar el rato. La propietaria no quería venezolanos en su propiedad, yesofue todo. Claro que los arrendatarios podrían haberse negado al desahucio informal y esperar a que el arrendador los llevara a mediación, pero no "querían problemas" y decidieron mudarse de todas formas. De hecho, veo y escucho de muchos expats que se mudan de una propiedad porque tienen problemas con el arrendador y porque no quieren "ningún problema." Pero he descubierto que cuando podés señalar una cláusula específica en tu contrato y defender tus derechos, muchos arrendadores retroceden. Pase lo que pase, no dejes que un arrendador te presione para que te mudes; tenés un contrato sólido y bacán, y entonces dejálos que intenten desahuciarte si creen que tienen fundamentos legales.
3. Aumentos automáticos de arriendo
La Ley de Inquilinato prohíbe incluir un aumento automático de arriendo en un contrato acá, y tu arriendo se mantiene fijo durante el plazo del contrato. La ley además establece que cualquier lenguaje de ese tipo se considerará "no escrito", así que incluso si está incluido, no significa nada en el esquema general de las cosas. Personalmente, insistiría en que cualquier mención de un aumento automático sea eliminada.
4. Primer y último mes de arriendo
Aunque no necesariamente seailegal, considero que la siguiente práctica es tanto injusta como poco ética de parte del arrendador: Se llama el juego del "primer y último mes de arriendo." No lo ves en todos los contratos, pero tampoco es raro. La forma en que esto funciona es que el arrendador pedirá tanto el primer como el último mes de arriendo porque tiene miedo de que te mudes y desaparezcas una noche sin pagar el último mes. Este es un temor justificado porque es precisamente lo que hacen muchos expats. Muchos incluso llegan a recomendar este tipo de robo como "la mejor opción", justificándolo porque "nunca recuperarás tu garantía."
Pero recordá que estás firmando un contrato legal y vinculante, y en ese contrato estás acordando pagar todo el arriendo durante el tiempo que vivás allí. En cuanto a la garantía, la mayoría de los arrendatarios pierden sus garantías porque tienen contratos malos que no los protegen. Me he mudado siete veces desde que vivo acá, y cada vez he recuperado mi garantía o he obtenido su equivalente. Por "equivalente", me refiero a llegar a un acuerdo con el propietario para usar la garantía como el último mes de arriendo. Suponiendo que hayas mantenido el lugar en buen estado (y hayas coordinado una visita previa a la mudanza con tu arrendador), muchas veces estarán de acuerdo con esto, aunque el contrato en sí pueda prohibirlo. También tendrás que prometer pagar por cualquier daño o pérdida de la que seas responsable que se descubra durante la inspección final.
La ventaja para el arrendador es que no tiene que sacar plata de su cuenta bancaria personal para devolverte la garantía después de un par de años. Ya gastó esa plata, así que es una situación potencialmente beneficiosa para ambas partes. Pero volviendo a la idea del "último mes de arriendo", ¡nunca deberíasnuncaaceptar esto! ¿Y si no te quedás allí por el plazo completo del contrato? Si no lo hacés, ¡chao ese último mes de arriendo! Casi te puedo prometer que nunca lo volverás a ver. En cambio, si tenés que pagar más de un mes de arriendo y una garantía equivalente a un mes, entonces insistí en que identifiquen cualquier monto adicional como parte de tugarantía.
¿Quién puede entrar a tu propiedad y cuándo?
Esto no siempre es un gran problema, pero ciertamente puede serlo. Si tenés un propietario obsesivo que siempre quiere venir a inspeccionar la propiedad, eso es tanto molesto como intrusivo. Siempre agrego en mis contratos que el propietario puede inspeccionar la propiedad, pero solo un cierto número de veces al año (personalmente creo que una o dos veces es más que suficiente). También agrego que el propietario debe dar un aviso de 24 o 48 horas (o las horas que sean aceptables para vos) antes de cualquier inspección. También agrego quenadietiene permitido entrar a la propiedad sin que uno de los arrendatarios esté presente, o sin consentimiento previo por escrito. La única excepción es para emergencias, como incendio o inundación, en cuyo caso el propietario debería tener el derecho de proteger su propia inversión.
¿Por cuánto tiempo solicitaste el contrato de arrendamiento?
Recientemente he visto una tendencia hacia contratos de un año. Por ley, tenésderechoa un contrato mínimo de dos años para una vivienda habitual destinada a residencia principal, y esa es la opción que recomiendo. Hice un tratamiento completo de este tema en la sección "Guías" de mi grupo de Facebook,Expats Without Agendas - Ecuador, así que podés leer allí con más detalle para ver por qué recomiendo que la mayoría de las personas tomen sus dos años completos. En pocas palabras, la penalización por mudarse antes de tiempo es la misma para un contrato de un año que para dos años. Y si vas a mudarte antes de tiempo, generalmente hay una razón, y probablemente ocurrirá dentro de tu primer año. Por otro lado, si realmente te gusta el lugar y querés quedarte, entonces protegéte y mantené el mismo monto de arriendo por dos años completos. Y este es un tema menor, pero si tu contrato es por un período específico, encontrarás que la mayoría tienen una fecha de terminación incorrecta. Por ejemplo, si firmás un contrato de un año el primero de julio, no vence el 1 de julio del año siguiente, sino el 30 de junio. Es una tecnicidad menor, pero me gusta tener esto correcto en mis contratos.
Pre-notificación de
By law, the owner must give you a 90-day notice if he/she does not plan on renewing your lease (89 days isn't good enough). If they fail to give you such notice, the existing lease is automatically extended by law for a period of one year, with all the same terms from the expiring lease, including the rent price. (This automatic extension can only happen one time for a given lease.)
But you have a very similar obligation, which most of us never notice when we review a lease. Almost every lease I've seen has a specific period of time wherein the tenant has to inform the landlord of their intent not to renew the lease. If you fail to do so by the specified period, the lease will likewise automatically extend for one more year! And if you ignore that fact and move out anyway, you'll be breaking a still-valid lease, and you'll be subject to paying whatever early-move penalty is specified in your lease (usually the loss of your deposit). As mentioned earlier, there really is no such thing as a day-to-day or month-to-month rental situation in Ecuador; you can do it, but you'll have none of the protections you'd have under a lease.
So the normal requirement is that you either notify the landlord that you're not going to renew (always in writing!) or, if you plan on staying, you don't have to say anything. Regarding the automatic extension, I would personally only take advantage of this legal loophole if I only wanted to live there for that one additional year, then move on. However, if you like the place and you get along with the owner, and you do want to stay there indefinitely, be flexible and do a new lease.
Keep in mind that the maximum for any rent increase for a primary residence is five (5) percent! And they're supposed to justify that by showing you that the commercial value has increased, but that often ends up getting messy. If the rent is reasonable, to begin with, then five percent isn't usually a whole lot of money. I've never understood why simply staying in the same property justifies a rent increase in subsequent renewals, but you can challenge it if you want to.
Just never let them hike it by more than five percent unless there have been improvements made to the property; the landlord can petition the municipality to raise the rent even higher than five percent if there have been any significant improvements to the property (apart from routine repairs and maintenance). The important thing to note is that this can happen regardless of who makes those improvements! I know of at least one expat who pumped a lot of money into their rental: They completely repainted the place, put in new bathroom and kitchen fixtures, and a lot more. They did ask for written permission to make these upgrades, which is almost always required by the lease, but guess what happened at lease-renovation time? That's right -- the landlord wanted to make a significant hike in the rent due to all the improvements made by the tenant! This is something to keep in mind if you plan on making any significant upgrades to someone else's property.
Finally, be aware of the amount of pre-move-out notification time that they've given you in the lease. You're likely to see them put in something like 60 or 90 days. But maybe your life will be in flux, and perhaps you don't know what your plans will be 90 or 60 days out! I personally always request that they set the notice for 30 days to notify the landlord of non-renewal plans, but I've had a hard time getting them to go any less than 60 days. Just remember that while your window of time is negotiable, the landlord always has to give you a minimum of 90 days’ notice if they don't want to renew. I've helped a few local expats get another year on their lease when the landlords neglected to give this notice, so it's always a good thing to keep in the back of your mind.
Additional Considerations
Assuming you and your spouse and/or housemates get along, you'll probably want their names included in the lease. That way, if anything happens to force you to move out, the others on the lease will still have the right to remain there. Of course, as long as your name is on the lease, you're still on the hook for any damages! So consider very well who you'd like to have on the lease, and maybe who you'd rather leave off!
Keep in mind that most leases are either drawn up by the rental agent, or sometimes the owners will have their attorney prepare one. There is a "standard template" out there, but it's heavily slanted in favor of the owners. But also keep in mind that agents will typically reuse the same lease over and over, and may forget to add or subtract information specific to your rental situation. So give it a good read and make sure the address and description match the terms agreed upon and also make sure that all your changes have been incorporated.
All rental properties are required to be clean, sanitary, and have working plumbing and electrical. If they do not, the owner is required to make that happen at their own expense. Failing to do so can result in fines and other sanctions against the owner. As such, one of the things I always insist on is that they do a deep cleaning (limpieza profunda) of the property before I move in. And I specify certain things, like not putting wax for wood floors on ceramic tile, and that they clean inside all the cabinets, drawers, closets, etc. If the windows are especially dirty, request that too. I then inspect to make sure this is done, and if it’s not, I call them back to “try again.” This is much easier to pull off if you’ve only given the deposit so far. Always withhold the rent until the property meets agreed-upon requirements.
One favorite "trick" owners will use to try to force tenants out early is to tell said tenants that they're selling the place. Well, let them try to sell it! They still have to give you 90 days' notice before the date of the transfer of ownership (which means they have a closing date), and it still may take them a couple of years to sell it anyway! I've seen this game play out dozens of times, and what usually happens is that the expat tenant immediately starts looking for a new home. Keep in mind that if you don't start seeing a line of prospective buyers coming along with the owner to look at the place, they probably have zero intention of selling. Instead, they probably just think they can rent it for more to someone else, or perhaps they have some other use in mind.
A similar trick to get tenants out is to tell us that they've decided to let one of their family members live there but that means nothing in terms of the tenancy law. The only way a "change of occupant" can force you out is if the owner sells the property, or if the owner himself needs to move back into the home. In the latter case, the owner has to prove that they have nowhere else to live. There are other legal means of terminating a lease early, but those are all spelled out in Article 30 of the Tenancy Law, and they all require that the owner give you a 90-day notice before they can force you out.
English-language leases serve no purpose, other than to help you understand what it says. If you're going to have a lease that’s signed, notarized, and registered, it must be in Spanish. Whether or not an un-notarized and unregistered English-language lease is enforceable, would be a decision for the courts here. But I would personally insist on signing only the Spanish-language version, and then only after you're sure of exactly what it says. Also, I have seen English-language leases (provided for translation purposes only) that do not match the provisions of the Spanish version! Never trust that you're getting an accurate translation unless you're having an independent, fully bilingual person translate it for you (and that should never be the owner or the agent).
The maximum legal amount of rent for a furnished property is 25 percent over the legal rental value of the same property, unfurnished. In my personal experience, furnished rentals in Cuenca average about $125 more per month than equivalent unfurnished properties. The owner is supposed to include the value of all furnishings in an inventory attached to the lease, but I've never seen those values specified. For those of you who plan on making Ecuador a long-term home, you'd most likely be better off investing in your own furnishings. It’ll give you much more flexibility in choosing your next home, and it will save you a lot of money in the long run.
More on notarization and registration of leases: Neither your agent nor the owner has the right to walk into a notary's office without you and get the lease notarized and registered. Notarization is a process whereby the notary ensures that both parties fully understand the lease and all its provisions. In one of my lease signings, I was forced by the notary to hire a translator to go over the lease with me. But most of the agents and the owners have friends who work at the notary's office who will simply “pencil-whip” it without your being there. This is a huge no-no! Insist on being there for this process, and make sure you get one of the notarized copies. Also, notarization and registration are legal requirements for the owner, not for you. But they almost always try to make you pay these fees, stating, “Well you’re the one who wanted it notarized!” But no, this is absolutely not your responsibility, so don’t let them coerce you into paying for it. Now, I have seen tenants agree to pay either half or all of these fees (against my advice), so if you're feeling especially generous and are trying to make a good impression on the landlord, there's nothing stopping you from paying.
Security deposits are usually equal to one month's rent, but up to two months' worth is permissible. You'll usually see double deposits in high-end or furnished properties. For an average house or apartment that’s unfurnished (or very sparsely furnished), I would never pay a double deposit unless I really loved the place and had to have it (which I did once!).
Most landlords request that you deposit the rent payment in their bank account. When you do this, you should take a photo of the deposit slip and message that to the landlord right away. This is because there's sometimes a lag between when the money is deposited, and when the deposit shows up on the landlord's account. You should do exactly the same thing with any utilities you’re required to pay, as missing those payments can get really messy for the owner.
The law allows the owner to evict you after you miss two rent payments.
This is probably just "lease trivia" for most of you, but if you end up renting the same place for at least 15 years, you have the first option at buying the place, should it ever go on sale.
Basic Lease Vocabulary:
Arrendador/a: The owner/landlord
Arrendatario/a: The tenant
Amoblado: Furnished
Alícuota: Your (the owner's) share of the cost of maintaining common areas in apartment buildings and gated communities
Bien Inmueble: The property itself
Bienes Raices: The Spanish term for the "real estate" business
Canon: The agreed-upon monthly rental amount
Contrato de Arrendamiento: Rental Contract
Cocina: You probably already know that this means "kitchen," but the same word is also used for a stove.
Corredor: It translates as "runner," but it's often used in place of "agente" for a real estate agent.
Encimera: This is a plain cooktop without a built-in oven, or "horno"
Garantía: Security deposit
Luz: Translates to “light,” but in this case, it refers to electricity in the property
Mejoras: Improvements (which always require written permission to do yourself)
Plazo: The agreed-upon rental period (1 year, 2 years, etc.)
Sin Amoblar or Sin Muebles: Unfurnished
In Summary
This certainly isn't an exhaustive treatment of all the lease issues you could run into, but without a doubt, they're the most common issues you'll encounter. If you just heed the things I've mentioned above, that will stave off a good 80% of the potential problems that you'll face as a renter here. Again, I'm retired from doing lease reviews and revisions, but feel free to post any questions in my Facebook group, Expats Without Agendas - Ecuador, and I'll do my best to answer them in a timely manner. You can also view YapaTree's current rentals here.