¡Bienvenidos, seguidores de YapaTree! Hoy nos adentramos en un tema crucial que ha despertado el interés de muchos expats - cómo obtener créditos hipotecarios en Ecuador. Soy su presentador, Jason, y me acompaña uno de los expertos en bienes raíces de YapaTree, Xavier. Nuestra colaboración en numerosastransacciones de bienes raíces en Cuencanos ha expuesto a una de las consultas más frecuentes de los expats: ¿Cómo funciona el financiamiento inmobiliario en Ecuador, especialmente en comparación con los Estados Unidos?
En este artículo, vamos a analizar en detalle las complejidades que enfrentan los expats al obtener créditos en Ecuador, aclarando los desafíos y las estrategias que pueden hacer realidad el sueño de tener casa propia para quienes están pensando en vivir en Cuenca.
Entendiendo los Desafíos
Xavier comienza destacando los desafíos que enfrentan los expats cuando buscan créditos en Ecuador. Señala que para calificar para un crédito, hay que ser ciudadano ecuatoriano. La residencia temporal o permanente no es suficiente, lo que puede ser un obstáculo considerable para muchos expats.
"Bueno, primero que nada, para obtener un crédito en Ecuador, tenés que ser ecuatoriano, ¿okey? Si vos sos americano, canadiense o europeo y solo estás buscando un crédito, no va a ser posible", explica Xavier. Entonces, como residente temporal o permanente, obtener un crédito sigue estando fuera del alcance. La ciudadanía ecuatoriana es la clave, pero el proceso puede ser complejo, especialmente para los menores de 65 años.
Aunque muchos expats podrían verse tentados a hacer comparaciones con los procesos de crédito en sus países de origen, Xavier subraya una distinción crucial: "Tenés que construir un historial crediticio aquí en Ecuador, no el historial crediticio en los EE.UU." La ausencia de historial crediticio de otros países, aunque sea impecable, cuenta muy poco en el contexto ecuatoriano. Para construir un historial crediticio, hay que empezar por conseguir una tarjeta de crédito, algo más fácil de decir que de hacer. Xavier continúa: "Vas a tener que poner un certificado de depósito como garantía de la tarjeta de crédito. Digamos un certificado de depósito de $5.000, y te van a abrir una tarjeta de crédito de $3.000." Esto está muy lejos de las solicitudes de tarjetas de crédito directas que muchos expats pueden haber experimentado en sus países de origen. La importancia de adaptarse al panorama financiero local y entender estos matices no puede subestimarse.
Construyendo un Historial Crediticio Local
Construir un historial crediticio en Ecuador es un paso fundamental para obtener un crédito hipotecario como expat. Xavier enfatiza que este proceso es muy diferente al de los historiales crediticios de otros países. Un aspecto distintivo tiene que ver con la fuente de ingresos que puede considerarse. Ya sea que se trate de ingresos provenientes del trabajo local, ganancias de los Estados Unidos o ingresos de jubilación, los bancos ecuatorianos reconocen diversas fuentes de ingresos. El criterio principal aquí es la regularidad. Para convencer a los prestamistas, es fundamental que tus ingresos sean regulares y confiables.
Xavier explica además las particularidades involucradas en la construcción de un historial crediticio ecuatoriano. Jason pregunta: "Los clientes nos vienen a decir, 'Mira, en Canadá mi calificación es XXX.' ¿Eso importa aquí?" Xavier responde con un simple: "No, lamentablemente, realmente no." Esta dura realidad exige un cambio de perspectiva para los expats. Los parámetros conocidos de sus países de origen tienen poco peso en Ecuador, lo que enfatiza la necesidad de adaptarse al panorama financiero local.
Para demostrar tu solvencia crediticia en Ecuador, vas a necesitar construir un historial crediticio local, que es bastante diferente al de otros países. "No importa. Puede ser ingresos locales, ingresos de los EE.UU. o ingresos de jubilación", señala Xavier respecto a la fuente de ingresos. Lo importante es tener ingresos regulares, ya sea trabajando en Ecuador o desde fuentes externas.
El requisito de demostrar ingresos externos regulares, como transferencias bancarias mensuales a una cuenta en un banco ecuatoriano, es otra característica particular para obtener un crédito en Ecuador. Xavier subraya: "Incluso los registros de Western Union sirven." Esta disposición se adapta a los diversos perfiles de los expats, reconociendo que las fuentes de ingresos pueden variar ampliamente. No se trata solo de tener un trabajo de nueve a cinco; se trata de construir un portafolio financiero integral que pueda cumplir con los criterios establecidos por los bancos ecuatorianos. La orientación de Xavier en este sentido ofrece una hoja de ruta para que los expats alineen sus asuntos financieros con el panorama crediticio de Ecuador.
Para los expats que viven en Ecuador y trabajan activamente, el camino para construir un historial crediticio implica hacer compras a crédito, usar tarjetas de crédito u obtener un préstamo. Estas actividades financieras contribuyen a la construcción gradual de un historial crediticio. Sin embargo, para muchos expats, especialmente los jubilados, esta vía puede ser menos viable, ya que sus circunstancias financieras pueden no requerir este tipo de transacciones. Por lo tanto, entender métodos alternativos se vuelve esencial.
Si no estás trabajando activamente dentro de Ecuador, como suele ser el caso de los jubilados, tus opciones para construir un historial crediticio pueden ser limitadas. Aquí es donde las fuentes de ingresos externos juegan un papel crucial. Los ingresos regulares y confiables de fuentes externas, como transferencias bancarias mensuales a tu cuenta en un banco ecuatoriano, pueden respaldar tu solvencia crediticia. Esto le brinda a los prestamistas un indicador tangible de tu estabilidad financiera, incluso si no formas parte de la fuerza laboral local.
Requisitos de Edad
Uno de los obstáculos más importantes para los expats que buscan obtener créditos en Ecuador es el requisito de edad. Xavier explica: "Cuando termines de pagar tu crédito, no podés tener más de 75 años." Esto significa que si tenés menos de 65 años y estás pensando en obtener un crédito, debés planificar bien el momento de tu solicitud para asegurarte de poder cumplir con este requisito de edad cuando el crédito esté pagado.
La Excepción del Matrimonio
Xavier señala una excepción a los complicados requisitos de crédito para los expats, y es bastante particular: "Sí, hay un pequeño truco. Casarse." Estar legalmente casado con un ciudadano ecuatoriano establece automáticamente tu historial crediticio, facilitando la obtención de un crédito. Aunque este consejo es en gran medida un chiste (por favor NO te cases solo para obtener un crédito), sí abre la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios para quienes tienen un cónyuge ecuatoriano.
La excepción del matrimonio en Ecuador, que permite a los expats obtener créditos hipotecarios con mayor facilidad, tiene una particularidad. Una vez que estás legalmente casado con un ciudadano ecuatoriano, la ley ecuatoriana establece que vos y tu cónyuge son dueños del 50% de cualquier propiedad y de las deudas correspondientes. Este régimen de bienes gananciales es la razón por la que el historial crediticio de tu cónyuge puede influir significativamente en tu capacidad para obtener un crédito hipotecario.
En términos prácticos, esto significa que el historial crediticio de tu cónyuge ecuatoriano queda inherentemente vinculado a tu propio camino financiero en Ecuador. Si tu cónyuge tiene un historial crediticio excelente, puede beneficiarte, facilitando el proceso de solicitud de crédito y potencialmente llevando a condiciones más favorables. Por el contrario, si el historial crediticio de tu cónyuge tiene manchas, podría presentar desafíos al momento de solicitar un crédito hipotecario.
El Programa de Crédito VIP
Para los expats en Ecuador, especialmente los casados con ciudadanos ecuatorianos, el Programa de Crédito VIP puede ser un rayo de esperanza en el complicado panorama de los créditos hipotecarios. Este programa está diseñado específicamente para hacer más accesible la vivienda propia para los ecuatorianos con ingresos modestos. Es como un programa de vivienda inicial. Para ser elegible para el Programa de Crédito VIP, se requiere un ingreso combinado de los solicitantes de entre $1.500 y $2.800 por mes. Este rango de ingresos ofrece una ventana crucial para muchos expats, especialmente los jubilados, que frecuentemente se encuentran dentro de este rango.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que hay una condición, como señala Xavier: "Y si estás ganando demasiada plata, simplemente te dicen que no." Este aspecto particular del Programa de Crédito VIP es un arma de doble filo. Si bien es indudablemente beneficioso para quienes tienen ingresos modestos, puede presentar desafíos para aquellos cuyo ingreso combinado supera el límite máximo del programa. En esos casos, el programa puede no ser accesible, y los solicitantes podrían tener que explorar opciones de crédito alternativas, que pueden tener diferentes términos y condiciones.
Para quienes se encuentran dentro del rango de ingresos establecido, el Programa de Crédito VIP puede ser un cambio de juego, mientras que otros pueden necesitar explorar soluciones de financiamiento alternativas que se adapten a sus circunstancias específicas.
Detalles del Crédito VIP
El Programa de Crédito VIP, según lo explicado por Xavier, ofrece una oportunidad única para los expats en Ecuador, brindando un camino hacia una vivienda propia asequible. "El VIP es la primera casa que podés comprar, y luego el gobierno va a subsidiar el costo del dinero, el costo de tu crédito. Entonces la tasa va a ser de un 4,9% en promedio", explica Xavier. Este detalle crucial distingue al Programa de Crédito VIP, ya que ofrece a los compradores elegibles tasas de interés favorables, haciéndolo significativamente más asequible en comparación con los créditos tradicionales. La tasa de interés más baja puede ser particularmente atractiva para quienes buscan invertir en una primera vivienda en Ecuador.
Respecto a la cuota de entrada para los créditos VIP, Xavier agrega: "Bueno, normalmente va a ser $5.000, ¿okey? Generalmente es $5.000. Sin embargo, va a depender del precio de la propiedad." Este bajo requisito de cuota de entrada, frecuentemente fijado en $5.000, es otra ventaja para los expats que buscan ingresar al mercado inmobiliario. Sin embargo, la flexibilidad de la cuota de entrada en relación al precio de la propiedad puede ser especialmente beneficiosa. Permite a los futuros propietarios adaptar su compromiso financiero al costo específico de la propiedad que eligieron, haciendo que el Programa de Crédito VIP sea más accesible y adaptable para distintos rangos de presupuesto.
Asistencia para el Crédito VIP
El compromiso de Xavier de ayudar a los futuros propietarios a navegar el proceso del crédito VIP es un recurso valioso para los expats que buscan hacer realidad el sueño de tener vivienda propia en Cuenca. Su oferta de asistencia puede aliviar significativamente las cargas administrativas y de papeleo asociadas con la obtención de un crédito VIP. Xavier menciona: "Si vos estáscomprando bienes raícesconmigo, no tiene ningún costo." Para quienes eligen trabajar con YapaTree como su agente inmobiliario, su orientación y apoyo para obtener un crédito VIP forman parte del servicio.
Sin embargo, para quienes optan por encontrar su propiedad de manera independiente, fuera de los servicios de YapaTree, puede haber honorarios asociados por su asistencia en la gestión de los complejos requisitos administrativos y de papeleo esenciales para obtener un crédito VIP. Estos honorarios vale la pena considerarlos, ya que pueden agilizar el proceso y aumentar las probabilidades de una solicitud de crédito exitosa. La experiencia de Xavier en este campo se basa en casi 20 años como agente inmobiliario, durante los cuales ha guiado exitosamente a numerosos expats a través del proceso de solicitud de crédito, con solo dos casos que no lograron obtener una hipoteca en toda su carrera.
Historias de Éxito y Desafíos
Xavier, apoyándose en su amplia experiencia como agente inmobiliario, comparte algunos consejos valiosos sobre el mundo de los créditos hipotecarios en Ecuador. Comienza animando a quienes están pensando en solicitar uno con un consejo sincero: "Como consejo, bueno, simplemente múdate a Ecuador, es maravilloso. Es un lugar chévere para vivir en Cuenca, en particular." Su recomendación de mudarse a Ecuador, y a Cuenca en particular, resalta el atractivo de esta hermosa ciudad como lugar para llamar hogar.
Además, Xavier destaca un aspecto clave para obtener un crédito hipotecario en Ecuador, especialmente para quienes buscan apoyarse en la ciudadanía ecuatoriana de su cónyuge para ser elegibles. Resalta la importancia de estar casado al menos seis meses antes de solicitar un crédito, y aconseja sabiamente no apresurarse a casarse únicamente con el propósito de obtener un crédito. Este consejo cauteloso está en línea con el compromiso de proporcionar orientación ética a los lectores, asegurando que sus decisiones estén impulsadas por intenciones genuinas y no únicamente por beneficios económicos.
En el panorama de los créditos hipotecarios para expats en Ecuador, Xavier reconoce los desafíos inherentes. Sin embargo, también destaca las excepciones y estrategias que pueden facilitar las complejidades del sistema crediticio local. El Programa de Crédito VIP, diseñado específicamente para quienes están casados con ecuatorianos, ofrece una esperanza para los futuros propietarios. Este programa, con sus tasas de interés favorables y menores cuotas de entrada, ha ayudado a numerosos expats a cumplir sus sueños de tener vivienda propia.
Conclusión
Si bien obtener un crédito como expat en Ecuador puede ser complicado, existen excepciones y estrategias, como el Programa de Crédito VIP y estar casado con un ecuatoriano, que pueden ayudar a navegar las complejidades del sistema crediticio local. Es fundamental entender los requisitos y buscar asistencia profesional para mejorar tus posibilidades de éxito al obtener un crédito hipotecario en nuestra querida ciudad de Cuenca.
¿Tenés preguntas o necesitás ayuda con tu crédito hipotecario? No dudés encontactarnos.
Lecturas adicionales:
Créditos Hipotecarios para Expats en Ecuador (incluyendo Créditos VIP) - Transcripción
Jason00:00
Hola, seguidores de YapaTree, bienvenidos de vuelta a nuestro canal. Hoy tenemos un tema especial sobre el que muchos de nuestros lectores expats han tenido curiosidad: los créditos hipotecarios en Ecuador para expats. Soy su presentador, Jason, y me acompaña nuestro principal agente inmobiliario, Xavier. Xavier, gracias por estar acá hoy. Vos y yo trabajamos juntos en muchos negocios inmobiliarios aquí en Cuenca y una de las preguntas que más nos hacen es ¿cómo funciona el financiamiento inmobiliario? ¿Funciona igual que en los EE.UU.? ¿Puedo obtener una hipoteca o preguntas similares? ¿Podés explicar brevemente la situación general cuando se trata de expats que obtienen créditos en Ecuador?
Xavier00:41
Hola, Jason. Hola a todos. Sí, esa es una pregunta muy común que nos hacen nuestros clientes. Sin embargo, tengo que decirles que no es muy fácil obtener un crédito para un expat. No estoy diciendo que sea imposible, pero no es fácil. Muchos agentes te van a decir que no es posible, pero hemos descubierto que hay algunas maneras en que un expat puede obtener un crédito o una hipoteca. Eso lo voy a explicar después.
Jason01:15
Creo que ojalá fuera más fácil para los expats obtener financiamiento acá. ¿Podés explicarnos algunos de los criterios de elegibilidad que mencionaste?
Xavier01:25
Bueno, primero que nada, para obtener un crédito en Ecuador, tenés que ser ecuatoriano, ¿okey? Si vos sos americano, canadiense o europeo y solo estás buscando un crédito, no va a ser posible.
Jason01:37
Entonces, como residente temporal, ¿no podría obtener un crédito acá?
Xavier01:41
No.
Jason01:41
¿Como residente permanente?
Xavier01:46
No. Tiene que ser ciudadano. Ciudadanía ecuatoriana. Y eso lleva un tiempo.
Jason01:51
Puede ser complicado para algunos, especialmente con los cambios en las reglas y los requisitos.
Xavier01:56
Sí, cambian las reglas de vez en cuando.
Jason01:59
Sí, entonces para los menores de sesenta y cinco en particular, creo que es bastante difícil con el examen actual que tienen para eso.
Xavier02:05
El examen de español - tenés un montón de cosas que cumplir para obtener la ciudadanía ecuatoriana.
Jason02:11
¿Qué más necesitás?
Xavier02:12
La prueba de ingresos. Ya sabés, la prueba de ingresos. También, para obtener un crédito, tenés que tener un historial crediticio, pero tenés que construir ese historial crediticio aquí en Ecuador, no el historial crediticio en los EE.UU.
Jason02:26
Eso no vale casi nada acá. Sé que hemos tenido esta conversación varias veces y los clientes nos vienen a decir: "Mira, en Canadá mi calificación es XXX." Lo que sea que resulte ser. ¿Eso importa acá? No, lamentablemente, realmente no.
Xavier02:39
Realmente no importa. Y además tenés que demostrar ingresos externos. Por ejemplo, transferencias bancarias mensuales a tu cuenta local.
Jason02:49
A menos que estés trabajando acá, ¿verdad? Si estás trabajando acá, también estás construyendo el historial crediticio a través del sistema del IESS, pero eso es bastante raro para los expats.
Xavier02:57
Sí, tenés que tener una visa de trabajo o la ciudadanía. En realidad, la ciudadanía. Pero podés trabajar y tener historial en el IESS, y si estás trabajando también, vas a ir construyendo un historial crediticio a través de tus tarjetas de crédito o comprando en una tienda de artículos para el hogar a crédito o lo que sea. Todo queda registrado.
Jason03:25
Es difícil construir un historial crediticio acá para los expats, incluso conseguir una simple tarjeta de crédito normalmente es bastante complicado también, casi imposible.
Xavier03:33
Sí, uno de los primeros consejos que siempre doy es conseguir una tarjeta de crédito. Por si acaso vas a solicitar un crédito más adelante. Pero no es fácil porque no te van a dar una tarjeta de crédito solo porque la estás pidiendo.
Xavier03:49
Vas a tener que poner un certificado de depósito como garantía de la tarjeta de crédito. Digamos un certificado de depósito de $5.000 y te van a abrir una tarjeta de crédito de $3.000.
Jason03:59
Entonces están disponibles, pero definitivamente es un poco diferente a lo que estamos acostumbrados, sí.
Xavier04:04
Y no todos los bancos te van a dar esa oportunidad. Y después vas a necesitar algunas referencias de personas que viven acá. Vas a necesitar una residencia permanente o una casa y luego tenés que demostrarlo y ese tipo de cosas, así que es complicado. Es complicado, no es fácil. Yo te puedo dar una mano. Puedo ayudarte con eso para completar todo el papeleo y darte una guía.
Jason04:32
Claro, en términos de construir ese historial crediticio, hemos hablado de esto antes y vos mencionaste que hay un par de maneras diferentes y una de esas maneras es tener esos ingresos externos. Digamos que estás recibiendo, no sé, algún tipo de pago de tu...
Xavier04:49
401K.
Jason04:51
401K o cualquier otra inversión en acciones o algo así...
Xavier04:55
Pero tiene que ser de manera permanente...
Jason04:57
Tiene que ser regular.
Xavier04:58
Regular cada mes o cada dos meses o cada semana. Y sabés que incluso los registros de Western Union sirven.
Jason05:05
Claro, entonces básicamente el punto clave es que tiene que ser un ingreso regular y tiene que ser por un período de tiempo. Como generalmente el período de tiempo sería de...
Xavier05:13
1 año. Al menos un año, pero si estás trabajando, eso va a depender del tipo de crédito que vas a estar dispuesto a... Pero al menos un año. Podemos hablar de cada tipo de crédito o préstamo en particular con vos más adelante, o incluso con cualquiera que esté dispuesto a obtener un crédito, pueden llamarme.
Jason05:37
Uno de los mayores obstáculos acá, especialmente para algunos de nuestra audiencia, algunos de los jubilados que han venido a Cuenca, es el requisito de edad en los créditos. ¿Podés explicarnos eso?
Xavier05:48
Sí, cuando termines de pagar tu crédito, no podés tener más de 75 años.
Jason05:56
Cuando termines de pagar el crédito completo. Entonces si obtenés una hipoteca a veinte años tenés que tener cincuenta y cinco.
Xavier06:05
No mayor de 55, sí. Si tenés 65 años vas a ser elegible. Si sos elegible para un crédito de hasta 10 años.
Jason06:13
Claro. Okey, pero eso es complicado. Entonces para los expats tenés que ser ciudadano. Lo que significa que es difícil para los menores de 65 obtener la ciudadanía, como pasar los exámenes y todo eso. Pero incluso si tenés menos de 65, necesitás asegurarte de que el crédito se vaya a pagar antes de los 75. Así que realmente hay que calcular bien el período en el que podés solicitar y si siquiera podés solicitarlo.
Xavier06:39
Sí, tenemos que estructurar el crédito antes de que te presentes al banco de una manera en que no te digan que no.
Jason06:49
Entendido, entendido. Y entonces claramente es bastante difícil para muchos expats cumplir con estos criterios.
Xavier06:56
Incluso para los locales, es difícil obtener un crédito. He hablado con amigos en los EE.UU. donde podés obtener un crédito sin hipoteca y podés obtener un préstamo del 90% o lo que sea, solo basado en tu historial crediticio y tus ingresos, y es fácil. Acá no. Tenés que poner mucha plata como cuota de entrada, mínimo el 30% de cuota de entrada. Cumplir con muchos requisitos, tener cierta edad. No es fácil. No es fácil para nadie.
Jason07:27
Estamos entrando en una de las principales excepciones que tenemos. Entonces, como expat que busca financiamiento para una vivienda, es complicado. Es realmente difícil, pero hay una excepción principal a esta regla. ¿Te importaría hablar un poco más sobre eso?
Xavier07:41
Sí, hay un pequeño truco. Casarse. No estoy bromeando. Si vos estás casado con un ecuatoriano, vas a tener automáticamente un historial crediticio y luego vamos a ir construyendo el crédito.
Jason08:02
¿Entonces tendrías un historial crediticio a través del cónyuge ecuatoriano?
Xavier08:04
A través del ecuatoriano, sí. Si vos no podés ser ciudadano, y si estás casado. No lo tomes a mal. No te cases porque podría no ser legal.
Jason08:16
No te cases solo para obtener un crédito hipotecario, seamos muy, muy claros.
Xavier08:23
Conozco ecuatorianos que se casan con americanos para obtener visas en los EE.UU., ya sabés que podría funcionar, pero la idea es si estás casado. Y no solo unión de hecho, no solo viviendo juntos, legalmente casados. Y no importa si estás legalmente casado en los EE.UU. o en Ecuador. Vamos a tener que registrar el certificado de matrimonio de los EE.UU. aquí en Ecuador, y nos encargamos de eso. Entonces tenés la posibilidad de obtener un crédito, la hipoteca para tu casa.
Jason09:01
Claro, y el crédito en sí, como tenemos al cónyuge involucrado, ¿el crédito está a nombre de ambas partes o solo estaría a nombre del cónyuge?
Xavier09:10
No. Va a estar a nombre de ambas partes. De ambas partes y el activo, la casa también va a estar a nombre de ambas partes. Según la ley ecuatoriana, una vez que te casás, todo lo que comprás va a pertenecer en un 50% a cada uno. Y también la deuda. Digamos que obtengo una tarjeta de crédito o un crédito. Esto es muy común para nos
Jason 09:54
So if you have an Ecuadorian spouse, what are those requirements in order to get a loan?
Xavier 10:00
Well, proof of income. We have to prove an income that is going to be enough to cover the monthly payment.
Jason 10:10
Can that be internal/external? Does it matter?
Xavier 10:13
It doesn't matter. It could be local income, US income, or could be retirement income.
Jason 10:22
As long as it's above the threshold and regular.
Xavier 10:24
Yeah, it has to be regular. Every month, every two months. We need to know - the bank needs to know a regular. It needs to see a regular income, and it has to be up to... the income has to be three times the...
Jason 10:43
Loan repayment.
Xavier 10:45
Yeah. The payment at least three times. That's an average and just a very close number.
Jason 10:50
Sure.
Xavier 10:51
And it's your income and your spouse's income together.
Jason 11:00
In terms of the repayments, you mentioned it needs to be three times whatever the repayment amount is. What sort of interest rates are we generally looking at?
Xavier 11:09
Super high. We use US dollars but we don't print them. So we have to ask the US government to use money here. And so that has a cost. So on top of that cost, the banks are going to be making their spread, their income. So basically, we have an average of 9% a year.
Jason 11:40
9%. So that's obviously higher from our countries at the moment. I know Australia is around 4% and there's a lot of outcry around how high that current interest rate is. But, obviously, in Ecuador it's a very different system. And so we do have high interest rates here. Obviously on the other side of that, if you're looking to buy a CD or something like that, that can also help you, those high interest rates because you're getting around 9 or 10 % on a CD as well. So I have a spouse and I want to apply for a home loan, walk me through the VIP system because I know that it's a program for a very particular set of properties and it has its own requirements as well.
Xavier 12:23
Ok, the VIP is the 1st house that you can buy and then the government is gonna subsidize.
Jason 12:35
Subsidize.
Xavier 12:36
Thank you. Subsidize the cost of the money, the cost of your loan. So the rate is gonna be 4.9% average. And it can be as long as 25 years and the down payment is also lower. It's about $5000 and the kind of houses or apartments that are gonna be electable are not in downtown, unfortunately.
Jason 13:08
Why is that? What stops them from being in downtown? Is that the maximum amount per property that is available?
Xavier 13:14
Well, number one, the price has to be less than $107,000. OK. The price per square meter, including the land and the outsides and the construction has to be around $1000 - a little bit on top of that per square meter. About $100 per square foot, which is really low even for us, you know. And some other criteria, but those two main criteria are going to make the VIP houses or apartments to be in the outskirts of Cuenca, in certain areas. So they have to be qualified by the government, MIDUVI, the Ministerio de Vivienda, - Ministry of Housing, whatever its name. And Yep, you got to provide proof that you don't have a house.
Jason 14:18
How do you do that? Prove you don't own, like a title search with your name or?
Xavier 14:24
Well, it's basically a title search with your name on the Registro de Propiedad. You can do it online if you want. It's going to be less than $10 - super inexpensive. But if you can not do it, we have somebody who can just fill out the paperwork for you.
Jason 14:41
Sure, so that's a good point in terms of the process itself, how does getting one of these loans work? So I want a VIP loan. I just go to a bank. I don't know, Pichincha, and say can I get a VIP loan or how does it work?
Xavier 14:55
Well, you can do that and they will give you the requirements that you have to present and they will take your paperwork and they will put in the stamp saying "OK" or "Denied". But you could be electable and still be denied. But what you got to do is organize your paperwork in a way that they won't say no. Pichincha, Mutalista Azuay, I work very much with them. Mutalista Pichincha, also in some other co-ops. OK, for you to be electable, you can't have a house that you live in. You might own a piece of land, doesn't matter, but you cannot have a house or a condominium.
Jason 15:48
What about a house in another country, for example?
Xavier 15:51
That's fine, because the law refers... it's not just they can check the law refers to owning a house in Ecuador. Ok, so that doesn't matter if you own a house in the US. Here's the trick. You cannot have an income less than $1,500 and over $2,800 per month.
Jason 16:21
So you got a window between fifteen hundred and twenty eight hundred dollars, combined income, right?
Xavier 16:27
Yes combined, between you and your spouse, wife. .
Jason 16:33
So if you're earning too much money, they just say no, or they give you different terms or how does that?
Xavier 16:37
They will say no, you're not electable for a VIP. You don't get a subsidized loan.
Jason 16:43
So here's our 10 % loan, go for it?
Xavier 16:47
Well, it's not just 10%. We have loans - it depends on your profile. I can get you loans even at 6.7%. Regular loans with 20% down payment, but it's going to depend on your profile. I have to check not just your profile, I have to check your spouse's profile basically and see how does it work. And 6.7 is really low.
Jason 17:14
Yes, sure. In terms of the 5 % that's locked like let's say the VIP loan that's locked in for the duration?
Xavier 17:23
Yeah, there's going to be an update on the interest rate, but it's not going to get up to six. Probably 5 - 5.1 or whatever, but it's locked - it's pretty much on that.
Jason 17:36
Sure, and you did mention previously that there is potential to use your taxable income to prove your credit history overseas, so how does that side of things work? I've got my IRS tax refund from years gone by and that just proves my income or how does that benefit..?
Xavier 17:58
Of course. OK, we have local IRS. We call it SRI and the US IRS. So the US IRS - the income tax payments. Of course, we're gonna need them. At least three years of proof. But the local IRS is also gonna be needed.
Jason 18:17
Got it, got it. And if you're working overseas, for example, what would you generally recommend in terms of, again, being able to show that credit history?
Xavier 18:27
Well, it doesn't matter. As long as you have an Ecuadorian spouse, it doesn't matter where you work, OK? And it's going to depend on where you work. If you work in the US, well, it's going to be the income tax, for three years. We're going to need your boss's phone number and reference letter, making clear how much you make a week or a month.
Jason 18:53
Sure. What else do we generally need? My understanding is the basic stuff - you're gonna need your cedula, your passport.
Xavier 19:02
Yeah, your ID. If you own a car, here also. We're going to need your bank statements, probably, to prove your income because I understand that not many people work on a regular basis. Some of them are not going to be working and making declarations here. So your bank statements. Doesn't matter if they're local or overseas, they're going to be fine. Six months usually.
Jason 19:32
What sort of down payments do clients need to put on for the VIP loans in particular?
Xavier 19:38
Well, usually it's going to be $5000, OK. It is usually $5,000. However, it's going to depend on the price of the property. If the price of the property is a little bit higher, which usually happens because Cuenca is really tough to get a $107K house. Probably you can get one at 115. What you have to do is the $5000 plus the difference between.
Jason 20:07
Ok, so you only get a loan for the hundred and seven thousand dollars?
Xavier 20:11
Actually, the house qualification at the government has to be $107K this year because that's based on the minimum salaries, minimum wage. Next year is going to be different, but the loan is going to be about a hundred and two thousand dollars. So you got to cover the difference.
Jason 20:32
I understand. Anything else or any additional costs that someone who wants to apply for one of these VIP loans needs to know about? Like an application fee for example.
Xavier 20:45
Well, if you're buying from me, it has no cost.
Jason 20:50
So your assistance in helping to obtain one of these loans is basically free and it's just part of the deal?
Xavier 20:56
Part of the deal, part of my service. If you're not buying from me, of course there's a fee.
Jason 21:04
So if someone finds their own property covered under the VIP loan and they're just stuck and like, "I don't know how I'm gonna get through this loan process", they can reach out to you and you'll charge some sort of fee for helping with the admin and paperwork.
Xavier 21:16
Of course. And we'll put everything together and and they pay me a fee. And you know, in my almost 20 years of work as an agent, I've only failed 2 mortgages.
Jason 21:34
Why did they fail?
Xavier 21:35
Well, one of them was a pre-qualified customer and then he bought a car on the credit so his credit thing...
Jason 21:45
He used up his credit on the car.
Xavier 21:46
Yeah, he used it so he couldn't pay the mortgage. And the other one was he lost his job.
Jason 21:53
Sure, sure. And flipping the coin, can you walk me through a fairly recent, let's say, success story. Someone who has purchased a VIP property?
Xavier 22:04
Last month I didn't sell a VIP property to an expat. But I sold a house, a $125K house, and it was fun because the guy lives in the US, is married to an Ecuadorian and we worked together. We put a credit [application] together, we got qualified, pre-qualified, qualified and they say OK, that's it. And then at the end of the day, when we were about to finish it, the bank forgot to send the form for the insurance. The insurance for the credit. And he filled it out and the guy had diabetes and they denied the credit. Can you believe that?
Jason 22:58
Because he didn't have the insurance form?
Xavier 23:00
No. Because he got diabetes and he said, well...
Jason 23:06
Because they're concerned that he's not going to fulfill the loan because he's got some health issues.
Xavier 23:10
Yeah, they were concerned about about it. And it was just diabetes type 2. He was not getting shots, just taking a pill. So I went into the bank and asked him why and well, they showed me the results of his blood test and he was bad. So we had this argument and negotiation with the bank. And we'd run new tests in the US. He was living in the US so blood test in the US, we got the paperwork here. Of course, he did it and he was taking his medication at this time and the credit was qualified later because he was in better shape. We had to do it.
Jason 24:01
So it was originally denied, but you provided some more evidence and then?
Xavier 24:04
Evidence and negotiation and well, we got it.
Xavier 24:08
Sure awesome. So that's very, very helpful Xavier, I do appreciate it. Any last words of advice for those who are thinking about applying for a home loan here in Ecuador?
Xavier 24:18
Like an advice, well, just move to Ecuador, it's wonderful. It's a great place to live in Cuenca, in particular. In terms of credit, if you're married, you can apply for it, but you've got to be married for at least six months. Just don't get married to get a loan because they won't, they will deny it.
Jason 24:38
So if you get married today, apply for a loan tomorrow, they're going to be like, "Guys, come on. Yeah this is not...". Come back within six months or they're just going to say we don't want to do business with you anymore?
Xavier 24:48
That's going to go into your record and you don't want to have that in your record when the time comes. It will show up.
Jason 24:57
Yeah, OK. Fair enough and so that's great Xavier, thank you very much for sharing your experience on this crucial topic. And thank you, the YapaTree community for tuning in and if you do have any more questions or need further information, do feel free to get in contact with us. Links are in the description below. And of course, you can also view current property listings for sale and rent at yapatree.com Thank you very much, ciao.