Es fácil que los extranjeros se sientan atraídos a Cuenca por la asequibilidad de los precios de propiedades y terrenos. Por supuesto, el precio varía dependiendo de varios factores, incluyendo la ubicación, la pendiente y la calidad. Además del precio, hay muchos otros factores a considerar antes de dar el paso.
Estamos en las primeras etapas de buscar un terreno donde podamos tener una pequeña chacra de afición y espacio para que nuestros hijos corran, exploren y se hagan daño (solo un poquito).
Hemos consultado numerosos expertos en propiedades y estamos usando un desarrollo inmobiliario real cerca de Cuenca como caso de estudio para ilustrar puntos clave. Nuestra esperanza es que después de leer esta guía, podás comprar terreno en Cuenca de forma segura y confiada.comprar terreno en Cuenca.
¡Hagámoslo!
Mirador de Challuabamba - Nuestro Caso de Estudio
Visitando Mirador de Challuabamba
Hemos elegido un proyecto de desarrollo inmobiliario local para usar como caso de estudio. ¿Por qué hemos elegidoMirador de Challuabamba?
Porque es una oportunidad de compra real que podemos usar para explicar mejor el proceso
Es un desarrollo grande que está cerca de Cuenca y cerca de nuestra casa en Challuabamba, lo que significa que nos es fácil acceder y sacar fotos, etc.
Tratás directamente con los propietarios, que es un escenario común en Ecuador
Pensamos que este terreno en particular tiene potencial y podría ser de interés para nuestros lectores como una oportunidad de compra
Los riesgos de comprar terreno
Dadas las emociones y entusiasmo que frecuentemente rodean las compras de terrenos, puede ser fácil pasar por alto o incluso disminuir deliberadamente los posibles desventajas de comprar terreno.
Entonces, nos gusta enfocarnos en los riesgos primero, solo para asegurarnos de que estos siempre estén en mente.
1. Reventa
¿Intentando ganar plata rápido volteando terreno aquí? Mucho éxito. Aunque no es imposible, este es un mercado inmobiliario muy diferente al que estás acostumbrado y vos sos un extranjero. A menos que realmente conozcas el mercado inmobiliario local, nuestra sugerencia es que olvides cualquier pensamiento de un volteo rápido.
No es raro que una propiedad tarde años en venderse. No hay MLS local y la regulación es débil. En lugar de vender con pérdida, los locales generalmente prefieren simplemente quedarse con el terreno.
Culturalmente, muchos ecuatorianos prefieren tener sus ahorros de vida en propiedades en lugar de otras inversiones como bancos o acciones. Y los impuestos a la tierra en Ecuador son ridículamente bajos. Esto también significa que los costos de tenencia también son bajos con poco incentivo para vender a menos que se cumplan sus expectativas de precio.
2. Medidas del terreno
Obviamente, querés recibir el mismo tamaño de parcela de terreno que compraste. A veces esto es más fácil de decir que de hacer, especialmente si los límites no han sido marcados en los últimos 10 años o así donde la tecnología GPS ha mejorado significativamente la precisión de los límites de terreno.
Pero, tener los límites referenciados correctamente por un profesional cuesta dinero, así que hay la tentación de intentar vender terreno sin esto. Si aceptás este camino, te estás abriendo a futuras disputas fronterizas con tus vecinos.
Estas disputas pueden ponerse feas rápidamente. Pero, incluso si no lo hacen, podés encontrarte siendo aprovechado por vecinos que invaden tu terreno solo porque saben que no tenés defensa adecuada ya que no podés probar el límite. En esta instancia, una opción sería hacer que el levantamiento de coordenadas geográficas sea completado por un profesional (a tu costo).
Lo que dicen los desarrolladores
Le preguntamos a Mirador Challuabamba cómo aseguran que la propiedad vendida es la misma que recibe el comprador:
"Actualmente, al comprar un lote de terreno, se adjunta un plano "georeferenciado", donde se han anotado las coordenadas geográficas de cada vértice del terreno. Esto hace que sea difícil que cualquier parte dispute los límites en el futuro.
Estos planos son preparados por el desarrollador y aprobados por el municipio, así que es raro que contengan errores. Aun así, podías, con este plano y un poco de geometría, calcular el área y compararla con el área ofrecida.
Todos estos datos (incluyendo los planos aprobados) se proporcionan con la "Escritura de compra-venta notarizada". Al momento de firmar, el notario leerá frente a todos los asistentes las dimensiones del terreno, indicando el área en metros cuadrados así como la longitud de cada segmento. Esto permite tanto al comprador como al vendedor validar estos detalles. Estos planos georeferenciados son parte de la escritura pública y forman parte del contrato de venta.
En el caso de Mirador de Challuabamba, cada lote también está delimitado con postes de cemento fronterizos.
Deberías tener en cuenta, especialmente en zonas rurales, que podás terminar cediendo uno o dos metros de terreno al municipio en algún momento si deciden construir aceras y caminos de acceso. Esto es particularmente cierto en zonas rurales o cualquier área que aún no tenga estos construidos.
Tipo de título incorrecto (restrictivo)
Una de las formas más fáciles para que los extranjeros se enreden en un lío contractual es no entender completamente las implicaciones completas adjuntas a cada tipo de título, y cómo esto afecta su propiedad individual.
Recorda, no hay seguro de título en Ecuador, así que la responsabilidad está en vos de completar toda la diligencia debida requerida.
Los tres tipos de título más comunes que probablemente encontrarás son:
Escrituras Públicas: Esto se considera generalmente el título más 'seguro' ya que tenés los derechos más amplios.
Acciones y Derechos: Un poco más riesgoso porque hay posibles advertencias adjuntas a lo que podés hacer con la propiedad como subdividir. Preparate para hacer mucha más diligencia debida en este tipo de título.
Comuna: Como extranjero, te sugerimos que te alejes de este tipo de terreno a menos que realmente sepas lo que estás haciendo. Y, si estás leyendo esta guía, hay posibilidades de que aún estés comprendiendo la propiedad ecuatoriana, así que simplemente dejemos esta opción fuera de la mesa por ahora.
Lotes a la venta en Mirador de Challuabamba (haz clic para ver la imagen en tamaño completo)
Estafas y pagar más de la cuenta
Comprar propiedad en cualquier lugar tiene riesgos. Pero, cuando no hablás el idioma, no estás familiarizado con el proceso de compra y no tenés el mismo contexto cultural, sos más susceptible a pagar más de la cuenta o incluso estafas.
Algunos extranjeros llegan con la percepción de que todos los vendedores locales quieren 'extraer dinero de gringo'. En mi experiencia, esto está lejos de ser el caso. Pero, también estaría mintiendo si dijera que no he experimentado algo de 'mejora de precio oportunista' cuando quedó claro que no soy de por aquí.
Si te sirve de consuelo, Michelle es de Quito y también experimenta esto de vez en cuando. Pero, negociar es parte de la cultura y una vez que aceptás esto, probablemente te sentirás menos como una víctima y más como otro ciudadano intentando sobrevivir en este mundo loco.
Tu mejor arma contra estafas o pagar más de la cuenta es completar la diligencia debida en:
El título:Tu abogado puede completar esto para vos y señalar cualquier bandera roja
Geomecánica:¿Es el terreno estable para construir? Un ingeniero debe ser consultado si hay dudas.
Servicios básicos:¿Están disponibles actualmente la electricidad y el agua? Si no, ¿cómo se proporcionarán en el futuro y quién pagará por esto?
Acceso:¿Qué acceso está disponible actualmente y/o planeado para el futuro? Cuanto más remota sea la propiedad, más importante se vuelve esto.
Lotes, caminos de acceso y paisajes andinos de Mirador de Challuabamba
La compra de propiedad
Aunque el proceso de compra no es excesivamente complicado (especialmente en comparación con registrar un automóvil...), necesitás asegurarte de que te has cubierto con el uso apropiado de contratos durante todo el proceso. Esto inevitablemente implicará visita(s) a un notario para asegurar que todo es legal.
Nota al margen - los notarios son muy importantes en Ecuador. Los usarás para muchos procesos legales. Pensá en ellos como abogados con capacitación adicional. Solía ser una profesión muy lucrativa ya que los notarios podían establecer sus propios precios. El gobierno ha regulado desde entonces los precios, así que no deberías encontrar demasiada discrepancia entre varias oficinas - aunque todavía hay suficiente zona gris para que los precios podrían no ser idénticos.
Lo que dicen los desarrolladores de propiedades
El proceso legal es el mismo al comprar terreno con o sin casa. Los pasos son:
Depósito (dinero de garantía)
Contrato: promesa de compra
Pagar cuotas
Contrato: compra
Entrega
1. Depósito
Una cantidad pequeña que compromete a las partes verbalmente. Una vez que se recibe el depósito o dinero de garantía, el desarrollador no venderá el terreno a nadie más. Una cantidad de $500 es común. Esto se entrega al desarrollador por transferencia bancaria, efectivo o cheque. A veces se emite un recibo - con los registros de transacciones bancarias siendo usados como prueba de pago (si es necesario).
2. Promesa de Compra-Venta
Este contrato implica que el desarrollador promete una fecha cuando la casa/departamento/terreno estará listo para entrega y cuando esté listo, será vendido al comprador.
También normalmente se hace un pago inicial sustancial (8% es común pero varía) junto con cuotas mensuales hasta que se haya pagado el 30% del total al desarrollador. Asegurate de anotar cualquier penalización por incumplimiento que puede ser el 5% del valor total.
Esta Promesa de Compra-Venta se ejecuta ante un notario donde el cliente generalmente asume el costo. Las cláusulas de la Promesa de Compra-Venta usualmente especifican cómo se hace el pago inicial, incluyendo el método de pago (cheque, cheque certificado o cheque de caja).
Sugerimos no usar efectivo para que no tengas que preocuparte por la seguridad al llevar grandes sumas de dinero. Un cheque también proporcionará evidencia de la transacción, lo cual puede ser más difícil si pagás con efectivo.
Nota, si tenés el efectivo y estás listo para cerrar la venta en este momento, podés saltarte la Promesa e ir directamente al Contrato de Compra Venta (abajo).
3. Cuotas
Ahora necesitás comenzar a hacer los pagos de cuotas a los que acordaste en la Promesa de Compra-Venta. Estos generalmente se pagan mensualmente, pero podás ser capaz de renegociar una o dos veces sin penalización.
4. Contrato de Compra y Venta (Contrato de Compra Venta)
Solo una vez que la propiedad esté lista para transferencia, las partes pueden firmar el Contrato de Compra Venta. Esto también especificará el método de pago. Esto también se ejecuta ante el Notario. Si no hablás español, estás legalmente obligado a tener un intérprete presente (para tu protección).
Honorarios del notario
Los costos aproximados del notario, dependiendo del precio de venta generalmente oscilan entre $250 y $450.
¿Puedo obtener una hipoteca?
A los extranjeros se les hace muy difícil obtener una hipoteca ya que generalmente no tenés suficiente historial (crédito & empleo, etc). Aunque pudieras obtener una hipoteca, las tasas de interés son muy altas alrededor del 10%, lo que hace que una compra en efectivo sea mucho más atractiva.
Pero, las altas tasas de interés funcionan de otra manera también. Un interés del 9-10% está disponible para Certificados de Depósito (CDs) en las cooperativas, con los bancos ofreciendo alrededor de la mitad de esto.
Las vistas siempre son mejores con amigos
Consideraciones de Zonificación & Tiempo
También es útil entender las distinciones en lo siguiente:
Zonificación Urbana vs Rural
Esto va a afectar tus permisos de construcción e impuestos. Como regla general, las áreas rurales son más fáciles y baratas que las urbanas. La propiedad en áreas rurales a menudo se adquiere para casas de vacaciones familiares, granjas de hobby, o casas de retiro.
Entrega Inmediata vs Futura
¿Cuándo está disponible la propiedad para entrega? Cuanto más tiempo tengas que esperar para tomar posesión, más riesgo estás asumiendo y este riesgo aumentado debería reflejarse en el precio.
Prestá especial atención a los planos para proporcionar acceso a la propiedad ya que algunas subdivisiones pueden tardar años en construir acceso vehicular. El otro retraso de tiempo común puede ser durante el proceso de legalización de los planos para que puedan ser vendidos.
Desarrollo Privado vs Independiente
Algunos expatriados buscan comunidades privadas cerradas por varias razones como mayor seguridad & la relativa libertad que ofrece para que los niños corran sin supervisión constante. Pero, otros (como nuestra familia) preferimos tener una casa independiente donde tenemos total autonomía sobre nuestra propiedad y no necesitamos adherir a ninguna regla comunitaria con la que no estemos de acuerdo.
Realmente se reduce a preferencia personal y cuánta flexibilidad necesitás.
Qué Ofrece Mirador Challuabamba
El Mirador de Challuabamba está actualmente clasificado como:
Zona Rural
Está muy cerca de lo que se conoce como la "Zona de Expansión Urbana". Esta área pertenece a la parroquia rural de Nulti en el cantón de Cuenca. Además de entradas a Cuenca, también hay carreteras de acceso que conducen a Gualaceo, Paute & hacia la selva.
Listo para Entrega
La propiedad está disponible para ser comprada y construida inmediatamente
Independiente
Aunque cada propietario tiene autoridad total sobre su propiedad, los lotes han sido diseñados para tener armonía entre ellos.
Tamaño y Precio del Terreno
Los lotes ofrecidos son grandes, lo que significa que el precio por metro cuadrado es generalmente más barato que otras tierras disponibles en la zona.
Comprar al Dueño vs al Agente
Como en muchos países, los compradores pueden elegir usar un agente inmobiliario para ayudar a vender terreno en su nombre. Pero, hay algunas diferencias clave en cómo funcionan los agentes comparado con otros mercados:
1) Sin exclusividad
Es bastante raro que los dueños firmen exclusivamente con un agente. Esto pone a los agentes en una posición bastante difícil ya que pueden hacer mucho trabajo, solo para que otro agente se aparezca y les quite la venta. Por esta razón, la competencia entre agentes puede ser feroz.
2) Comisiones bajas
La comisión estándar pagada a los agentes por el vendedor es 3%. Esto es relativamente bajo comparado con otros países de América Latina(7.5% en Brasil, 5% en Argentina).
La combinación de sin exclusividad y comisiones bajas pone al vendedor en una posición excelente. Pueden tener muchos agentes trabajando para vender la propiedad por comisiones relativamente menores.
Entonces, teóricamente, si vos comprás directo del dueño van a ahorrar esta comisión del 3% y vos definitivamente podés usar esto a tu ventaja durante negociaciones de precio.
3) Sin agentes de compradores
¿Estás empezando a ver un patrón común? El mercado inmobiliario en Ecuador todavía es muy básico. Una consecuencia es que los agentes de compradores aún no son comunes.
Entonces como agentes inmobiliarios en cualquier lugar, tienen un interés adquirido en vender la propiedad por el precio más alto. Definitivamente no tienen incentivo alguno para negociar de tu parte para obtener el precio más bajo.
Qué Dicen los Promotores Inmobiliarios
Mirador Challuabamba no tiene preferencia. Trabajamos con agentes y directamente con compradores. Los buenos agentes pueden ser muy útiles en facilitar el proceso de venta que puede beneficiar en última instancia tanto al comprador como al vendedor.
Pero, no solo trabajamos con cualquier agente. Solo trabajamos con agentes en los que confiamos, que tienen la actitud correcta y son puntuales.
Impuestos
Cuando se habla de precios de propiedad, es importante entender que puede haber diferencias significativas entre el precio de venta real y el precio utilizado para propósitos fiscales.
Valor Catastral para Propósitos Fiscales
Esto puede ser mucho menos que el precio de venta real. ¿Cuánto? Una tercera parte menos no es poco común. Este es el valor reportado que el dueño paga impuestos así que hay un incentivo para mantener esto lo más bajo posible.
El problema con este enfoque es que con el tiempo, la brecha entre los dos valores puede continuar aumentando, potencialmente dejando al nuevo dueño con obligaciones fiscales más altas si elige declarar el valor de venta real.